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受計提5.35億元存貨跌價准備影響,三季度淨利潤為2.15億元,同比下降13.4%,計劃再次縮減開工面積百萬平米
受累於開竣工面積的減少,和對房價繼續下跌的預期,萬科企業股份有限公司(深圳交易所代碼:000002,下稱萬科)第三季度淨利潤同比下滑,並首度披露了可能出現的存貨虧損。
同時,萬科決定在中期下調開竣工面積的基礎上,再調減開工面積約110萬平方米,到570萬平方米左右。
萬科總裁郁亮表示,全球金融震蕩等不利因素給調整期中的房地產行業增添了更大的不確定性。
10月27日晚,萬科發布公告顯示,其三季度淨利潤為2.15億元,同比下降13.4%。萬科方面表示,淨利潤的下降主要是受計提了約5.35億元的存貨跌價准備的影響。萬科是首個開始在財報中,計提存貨跌價准備的開發商。
存貨跌價准備是指由於存貨銷售價格低於成本等原因,使存貨成本不可以收回的部分,應按單個存貨項目的成本高於其可變現淨值的差額提取,並計入存貨跌價損失。計提存貨跌價准備,說明萬科已經預期到一些在去年高價取得的土地項目可能出現虧損。
對此,萬科副總裁肖莉認為,在過去一年的牛市氛圍下,萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷,但在執行層面仍貫徹不夠堅決、徹底,也曾經以高價獲得了若乾幅土地,另一方面,公司在快速擴張的過程中,在牛市的樂觀氛圍中,對於成本的管理、費用的控制也確實存在一些松懈。
針對再次大幅下調開工面積,郁亮表示:『調整開發計劃是為了使產品結構與目前的市場需求類型更匹配,使推盤計劃和銷售進度相匹配。另一方面,這一策略也有利於增強萬科的市場應變能力,由於保有足夠的現金資源,一旦市場出現轉暖的跡象,公司也能夠迅速擴大開工,抓住機遇實現增長。』
萬科在三季報中預測其全年淨利潤可能難以達到15%的增幅,這一增幅是萬科管理層實行股權激勵的一個條件。
肖莉指出,不排除全年利潤出現同比下降的可能性。『成交量的急劇萎縮已經給公司帶來了成本上昇、售價下降以及銷售難度加大等實質性影響,這一趨勢在季度報告中已經有較為充分的體現。』
在郁亮看來,中央近期出臺的救市政策有助於穩定房地產市場信心,推動市場更快地達成共識。但市場短期內會多快、多大程度上做出積極反應,則還需要觀察。
肖莉則表示,政策調整『是開發企業順應時勢合理定價、適度讓利、促進成交的一個機會。』這表明萬科將繼續降價。
盡管,地產市場持續低迷已令萬科利潤出現下滑,不過,作為中國惟一總資產超過千億元的地產公司,財報顯示其流動性尚可。
截至2008年9月底,萬科總資產為1214.7億,公司期末總負債率69.7%,淨負債率僅34.8%,比中期末的淨負債率37.1%進一步下降。報告期末公司擁有貨幣資金199.4億元,比中期末的153.7億元增加了29.8%。
萬科在9月新增五個項目,是少數仍在逆市拿地的開發商。對此,肖莉稱,對於合作條件優厚的項目,公司依然會予以重點關注。萬科9月新增的五個項目中有四個都是通過合作的方式獲得,新增項目均價為2497元/平米。
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