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冬天注定是難熬的,現金為王已成為絕大多數房地產上市公司『過冬』的策略。萬科、保利地產、金地集團、中華企業和萬通地產今日公布的三季報顯示,5家地產龍頭企業期末共擁有貨幣資金354億元,較二季度末增加22%,其中萬科第三季度末擁有資金近200億元。
准備好『過冬棉被』房地產企業『過冬』,最好的御寒手段無疑是准備好充足的現金。在剛剛過去的第三季度裡,上述5家地產企業中有4家通過各種途徑增加了自己所持有的貨幣資金,只有萬通地產期末貨幣資金有所下降。
對5只地產股三季報和半年報披露的數據進行統計表明,萬科期末擁有貨幣資金199.42億元,較上季度末的153.70億元增加29.7%;保利地產期末擁有貨幣資金48.31億元,較上季度末的36.18億元增加33.5%;金地集團期末擁有貨幣資金80.21億元,較上季度末的72.88億元增加10.1%;中華企業期末擁有貨幣資金15.47億元,較上季度末的11.86億元增加30.4%;萬通地產期末擁有貨幣資金10.86億元,較上季度末的15億元減少27.6%。5家公司期末合計擁有貨幣資金354.27億元,較上季度末的289.62億元增加22.3%。
上述房地產公司貨幣資金的增加,一方面靠壓縮開工面積,另一方面加強了現金回籠。此外,發行公司債也成為上市房企融資的一個主要途徑。如萬科今年9月發行了59億元公司債,保利地產今年7月發行了43億元公司債。金地集團的公開增發計劃今年7月未能『過會』,但該公司已於今年3月成功發行12億元公司債。中華企業和萬通地產也於近期提出了發行公司債的預案。
萬科三季報顯示,期末總負債率為69.7%,淨負債率僅34.8%,比上半年末的淨負債率37.1%進一步下降。萬科三季報稱,公司期末擁有貨幣資金近200億元,體現了公司一貫重視的『經營穩健性和財務安全性』原則。期末,萬科各類短期借款和一年內到期的長期借款合計170.7億元,低於萬科所持有的貨幣資金。
業績表現各異5家地產企業三季報業績表現各異,3家報告期淨利潤同比增長,2家則同比下降。
保利地產第三季度實現淨利潤2.33億元,報告期比上年同期增加125%;金地集團第三季度實現淨利潤1.1億元,同比增長7%;中華企業第三季度實現淨利潤0.29億元,同比下降60%;萬通地產第三季度實現淨利潤0.95億元,同比增長55%。
萬科1至9月實現營業收入225.4億元,淨利潤22.8億元,分別較去年同期增長59.1%和18.8%;三季度實現結算面積60.4萬平方米,結算收入51.9億元,同比分別增長102.0%和74.0%。受計提存貨跌價准備等因素的影響,萬科三季度的淨利潤為2.15億元,同比下降13.4%。
萬科計提存貨跌價准備5.35億元影響了其第三季度業績。其三季報顯示,主要計提項目為天津假日潤園項目3100萬元、南京金域藍灣項目16688萬元、南京金域緹香項目6359萬元、福州金域榕郡項目15216.72萬元以及北京金色城品項目12112萬元。考慮了遞延稅因素後,上述存貨減值准備影響萬科報告期稅後淨利潤計4.01億元。萬科還表示,年末公司將根據市場情況進一步對存貨減值風險予以全面審視和評估。
值得關注的是,萬科三季報發出了『不排除全年淨利潤下降可能性』的預警。受市場因素的影響,萬科預計2008年度淨利潤已經無法達到限制性股票激勵計劃要求的15%增長這一指標。該公司表示,目前還無法對全年淨利潤的同比變動情況做出更進一步的准確預測,但不能排除全年淨利潤出現下降的可能性。
萬科稱短期房市無法預測最近數年來,萬科不斷對房地產行業及市場的長短期趨勢進行分析,並將其判斷在定期報告中向投資者披露。不過,萬科這次卻在2008年三季報中稱,當前全球經濟正處於極為特殊的階段,中國住宅市場短期內的變動可能也極其復雜,已經超出了企業的預測能力。
面對房市眾多的不確定性,萬科認為,只能一方面堅持『現金為王』,另一方面不應過於追求短期內的規模增長。為此,萬科決定在中期下調開竣工面積的基礎上,再調減開工面積約110萬平方米,到570萬平方米左右。
對於近期中央政府出臺的房地產行業相關政策,萬科總裁郁亮認為,政策是從整體宏觀經濟的戰略高度做出的全局性考慮,並不只是針對房地產市場。從購房者的角度,這些措施降低了自住購房者的總體支出,有利於自住購房者實現購房願望,客觀上有助於穩定房地產市場信心,推動市場更快地達成共識。但市場短期內會多快、多大程度上做出積極反應,則還需要觀察。
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