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盡管住房制度的市場化改革,最終被實踐證明是能夠有效拉動中國經濟快速增長的馬車。在當時的歷史背景之下,放任房地產市場的爆發式增長無可厚非,一定程度上確實保證了中國經濟的『高增長、低失業』的黃金組合。
然而,當前房地產業挾持中國經濟已經成為事實。自從2002年中國經濟進入新一輪增長的上昇周期以後,在房地產行業的刺激之下,銀行的信貸消費啟動了民眾的最終消費需求,成為大多數企業獲得暴利最容易的行業,成了各個地方短期內業績大見成效耀眼的明珠,房地產業是國內經濟最重要的增長動力毫不誇張。同時,房地產的發展又帶動相關產業的大力發展,目前政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等哪一個不是與國內房地產有關。目前經濟上的瓶頸能源,電力、運輸、水等哪一個不是與房地產有關。
中國的房地產市場在固定資產投資中所佔比例巨大(已達1/4左右),不少城市的GDP增長有30%以上來自房地產,固定資產投資有50%以上來自房地產,上下游共涉及50多個行業。以房地產為核心的固定資產投資增速的居高不下,對中國銀行業的信貸造成巨大的壓力。
這些年,與房地產投資居高不下『相映成趣』的是銀行信貸閘門的屢屢失控,最近5年基本都是只需要9個月左右的時間就能完成央行年初確定的全年信貸額度。在中國目前的融資模式體系下,信貸的猛增與房地產的高速增長有著千絲萬縷的聯系。
可以說,只要以房地產為核心的固定資產投資回落不下來,銀行的信貸紀錄將會繼續被打破。『水浸』中的銀行為了盈利和市場份額,紛紛將資金投向房地產和基礎建設,而且各銀行動輒為地方政府安排幾十億元的信貸額度。暴增的信貸為銀行的深入改革和治理設置了『攔路虎』,更為金融穩定帶來了嚴重的隱患,房地產商更是直言『銀行先死房地產商後死』。房地產業的畸形發展危害巨大,還在於腐敗的滋生以及社會兩極分化的加劇,使和諧社會建設面對巨大的政治難題。
在筆者看來,樓市如果要救,其關鍵不在於通過放松貨幣環境和降低交易成本,給房地產商以喘息的機會,更為重要的在於通過供求關系的內在調整,讓全國房地產市場進行一次審慎而嚴肅的價值體系重估,也就是坊間所說的『地產冬天』,讓投資者和地產商最終找到各自的利益平衡點,並在這個過程中淘汰掉一批競爭力不強、並且有礙房地產行業健康發展的地產商。
經過這輪博弈,讓70%的城市資源和財政資源集中在保障性住宅方面,而30%留給商品房市場。就像馮侖所言,『幾年後當商品房市場只剩下30%的時候,多數企業將被迫賣兒賣女這是一個非常殘酷的現實』。中國的房地產行業要想真正走向健康,大多數民眾民眾都能安居樂業,就不得不經歷那樣殘酷的現實。畢竟世界上大部分成熟國家的房價收入比不到10倍,比如日本是8倍左右,美國縱使是有了泡沫也纔5倍左右,香港現在比較高一點,接近10倍。中國雖然是經濟增速極高的國家,收入比倍數高一點情有可原,但是現在很多城市15倍、20倍,甚至更高的現實,告訴我們,房價下行的空間還是很大的。
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