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報告作者:萬知、劉昆、黃清林
黯淡的金九蔓延到了銀十,黃金周各地房交會基本上是看多買少,降息並未大幅提昇居民購房意願,十一黃金周各地成交量相比9月最後一周幾乎均出現大幅下滑,北京9.29-10.5日成交量環比下降56%,天津環比下降66.43%,上海環比降53%,深圳環比下降33%,房市給開發商期待的紅十月潑了冷水,銀十的頭陣沒有打響,房價下跌預期已經形成,短時間難以扭轉,行業調整仍將繼續。
溫家寶總理10月17日主持召開的國務院常務會議時提出,要『加大保障性住房建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房』我們之前的報告預測下半年房地產行業政策將指向促進成交量,並首先著力在二手房市場(參見8月10日報告《下半年地產政策走向研判》),延續我們的觀點,降低較高的二手房交易稅費,消化存量房,將穩定二手房交易以促進整個市場的回暖,長期來看對整個行業的軟著陸產生積極影響,而短期由於分流部分需求,將對新建商品房形成衝擊。
值得注意的是,溫總理此次講話並沒有涉及到先前業內盛傳的放松二套房貸政策,關於二套房貸的放松,正如我們在四季度報告裡提出的,中央層面的政策反轉會發生在經濟面臨嚴重下滑的時候,我們不排除放松二套房貸甚至采取更寬松的政策以刺激房地產投資,但需要明確的是,刺激房地產投資是中央的根本目的,而不是支持開發商,此外類似的政策只能減少調整對行業的影響,並不能扭轉行業下行態勢。
自9月18日降低股票交易印花稅以來,地產股走勢強於大盤,萬科累計上漲約35%,保利地產上漲約30%,其他地產股均有不俗表現。
我們認為這一波地產股的走強主要緣於宏觀面的放松、行業政策放松的預期以及地產股的超跌帶來的相對估值優勢。我們之前在報告中多次提到地產行業政策面最壞的時候已經過去,政策面利好將至,但我們依然看淡地產股的走勢,我們這種擔懮來源於對地產行業未來的悲觀,反彈難以持續,而目前地產股反彈最高已超30%,向上空間有限,投資者對地產行業的投資仍需謹慎。
在個股方面,我們認為未來業績分化將非常嚴重,建議可以重點關注兩類個股。首先是尋找業績增長比較確定的公司,如保利地產、華發股份和濱江集團,其高額的預收賬款以及今年來不俗的銷售使其08-09年的業績增長相對確定。其次是選擇股價相對NAV折價較多、PB較低的企業,如招商地產和金地集團。
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