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房子可能是很多人一生中所購最大的物件。房產新政再次亮相,想買房的投資者是借機買入,還是觀望等待?想賣房的人是馬上出售,還是轉售為租?這一政策對其他投資領域的影響又有幾何?
昨天,本報記者請多位權威人士細致解讀。
現房/持有還是拋售? [個案]2003年,王先生以每平方米5500元的價格購入一套100㎡的商品房,總價為55萬元。他首付15萬元,銀行貸款40萬元,年限為20年。上個月,王先生以每平方米8000元的價格在中介公司登記預備出售此房,但現在遇上了新政策,他很困惑目前是繼續持有,還是拋售?
[算賬]根據稅收征收規定,王先生如要出售此房,所要繳納的稅費總額=營業稅+印花稅+個稅,共約75950元左右。如果現在出售,實際收入=轉讓收入-首付-應繳稅收-三年房貸利息,約532950元。
王先生如果『轉售為租』,三年後再出售此房,屆時因購房已超過5年,因此不用繳納營業稅和個人所得稅。因此,我們暫把三年後的轉讓價仍定80萬元,三年期間每月出租收入2000元。
按照目前新政細則規定的『對於未能出具合理費用相關憑證的業主,個人所得稅以轉讓價的1%來征收』,王先生只要繳納8000元的個人所得稅就可以了。如此算下來,此房的實際收入約為556100元。
但是,如果王先生將房售出,把售房所得的53.3萬元用其投資,以每年5%的回報率計算,三年後將61.7萬元,比三年後出售此房的收益高出4萬元左右。
由此可見,『轉售為租』並非最佳選擇,而且王先生還應考慮到房屋出租後有可能與租房者產生的以外糾紛等問題。
持幣/租房還是買房? [個案]小張和女友現每月1200元租房,前一陣看中了一套價格為100萬元的房子,想買來作為婚房。隨著房產新政的推出,面對中意的房子,小張有些猶豫了,100萬畢竟不是小數字,是買還是租?
[算賬]理財專家建議,對於想要購房的人來說,今後一段時間內可能會有機會,租房卻是一個值得考慮的選擇。比如小張,他購房打算首付三成,為30萬元,其餘70萬元申請20年期商業貸款。
按照目前貸款利率的下限計算,如果用等額本息的方法,平均算下來,小張每個月要還銀行的利息就是1997元,比他現在每月1200元的房租還要貴。因此,現在買房意味著未來幾年中,如果出現更安全、收益更高的其他類別的投資機會,小張根本無法投資。
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