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『10·22』救市政策不夠狠後續政策或將出臺
前日,國家財政部出臺全國性的救市措施,包括降低首次置業小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購房首付降至兩成、貸款利率下浮30%等措施。
在一片叫好聲中,也有廣州業界人士認為政府的出招未夠狠,未能擊中樓市疲軟的關鍵,立刻使樓市活躍起來,而預計接下來還會繼續出臺刺激樓市需求的新招。
新城市集團董事長曹志偉認為,這次國家出臺的救市政策還不夠力度。他表示,目前廣州樓市缺乏的是購房信心,而買家的購房信心主要來自兩方面:一是大經濟環境,二是就業和收入情況。在經濟不景氣的時候,中等收入者的置業決策受大環境的影響最大,即使降稅和降購房利率,他們購房還是會猶豫的。而他們纔是樓市的主流買家,顯然這次政策主要針對首次置業的中低收入買家,並未眷顧到中高收入者,所以未能起到真正刺激樓市消費的作用。
房地產專家韓世同也認為,目前廣州樓價還處於高位,首次置業者的購房能力不高,很多都買不起一手房,救他們對救整體樓市的作用不大。據合富輝煌市場研究部的統計數據,廣州置業者中有60%是改善居住環境或多次購房買家,他們能承受的房價在150萬元以上,他們纔是未來廣州樓市的購房主力。而『10.22』新政並無針對改善型置業買家的優惠政策。韓世同表示,國家如不能出臺政策刺激改善型住房、二次置業購房者的買樓需求,很難改變廣州樓市的現狀。
後續三大救市措施猜想 1 賣樓營業稅限制從5年放寬為2年據悉,『10.22』新政的大部分措施都是針對購房消費環節,對於房屋流通環節即二手房買賣的稅費減少不多。業界分析,上述政策僅免征了豪宅買賣的土地增值稅,對二手市場中大部分普通住房買賣沒有太大的利好,對二手市場的促進作用不大。韓世同表示,如二手樓市活躍將能直接推動一手樓市,所以必須為二手樓市松綁。
而為二手樓市松綁最主要是免去流通環節的沈重稅費,如賣樓的營業稅(房價的5.5%)和個人所得稅(房價的1%-1.5%)。如果上述兩項稅費得以減免,就可以為二手房業主和買家減負。據悉,之前市場上傳出賣樓營業稅限制將從原來的5年放寬為2年,預計這是接下來國家最有可能出臺的政策。
2 二次房貸 松綁財政部救市措施中規定,金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。其中『改善型普通自住房』可以獲貸款優惠利率和首付兩成優惠,成為最大的懸念。因為『改善型普通自住房』是一個全新的用詞,財政部沒有對其進行解釋。
業界對其理解頗多。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,改善型住房不可能是第一套購買的房,那麼可能意味著是對二次房貸的放寬,市民買第二套改善型自住房,只要面積不超過144平方米,應該也能獲得新政策的貸款優惠。
有媒體也刊登了一份新政答疑,稱關於改善型普通住房一般認為,家庭將自己唯一一套住房出售,用以置換購買另一套住房的行為被稱為是改善型住房行為,這種情況下,只要符合90平方米及以下條件就能夠享受優惠。
但財政部並沒有對該用詞作出正式的解釋,有可能是給政策留下一個口子,看各界反應後再補充解釋。
3 銀行各自定細則10月22日,在財政部消息出臺的同時,央行發言人也明確表示,央行對商業性個人住房信貸政策適時進行了調整。其重要內容之一,是將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例,應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建築面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。
業界分析,這一政策顯示央行給予了各大銀行自行制定購房貸款細則的自由度。當中更提到了非首次購房也可以由銀行自行定出在下限以上區別確定貸款利率優惠和首付成數,這為銀行放開二次房貸埋下伏筆。
(黃穎)
細算帳1、買180萬元二手房可省5.4萬元土地增值稅張先生近日准備購買一套位於老城區的房子,面積150平方米,總房價款約180萬元。按現行規定,因為該房子面積超過了144平方米,屬於非普通住房,因此交易時張先生需繳納該房子的土地增值稅。目前,廣州市土地增值稅收費標准計算方式有兩種,如果保留有原購房發票的,賣方應按現房價與原房價差額的30%-60%交納土地增值稅,具體幅度視差額大小而定;如果未保留原購房發票,可直接按目前交易房價的3%交納土地增值稅。因前幾年廣州房價漲幅飛快,因此二手房交易基本上都直接按第二種標准計算土地增值稅。
如果業主未保留原來的購房發票,則張先生的交稅標准為:
180萬元X3%=5.4萬元也就是說,按新政策取消土地增值稅後,張先生實際上可省5.4萬元。
2、買100萬元90平方米以下住宅可省兩稅5500元
降稅前降稅後節省契稅比例房價1.5%房價1%房價0.5%100萬元房款契稅費用1.5萬元1萬元5500元印花稅比例房價萬分之五免交房價萬分之五100萬元房款印花稅費用500元0 500元
3、80萬元30年按揭利息可省20.534萬元
李小姐准備用商業貸款購買自己的第一套住房,房價為100萬元,按新政策,首付只需兩成,可貸款總額為80萬元,以30年計算,采取等額本息還款方式的話,降利率後,李小姐每月可省月供570.39元,30年一共可省利息20.5萬元。
目前,5年期以上商業貸款基准利率為7.47%,李小姐是首次置業,貸款利率可下調到基准利率的0.7倍。按現行政策,李小姐申請商業貸款利率為6.3495%,降率後為5.229%
利率月供30年本息現行6.3495%4977.62元179.1943萬元降後5.229% 4407.23元158.66萬元可省70.39元20.534萬元。
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