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第二只靴子終於落下,10月22日晚,對房地產的金融支持政策終於出臺。消息人士透露,央行有關方面將於10月23日召集各家銀行個人信貸負責人開會,很可能就是解釋政策。
中國人民銀行在《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》中明確,自2008年10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基准利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%;同時,下調個人住房公積金貸款利率,其中,五年期以下(含)由現行的4.32%調整為4.05%,五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%,分別下調0.27個百分點。
而金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例,應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建築面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。
對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持;對非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機構適當予以提高。
對於已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分,央行新聞發言人稱,其利率調整主要取決於兩個因素:一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建築面積等是否屬於普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素的綜合評估;二是貸款合同對於貸款利率調整方式的約定。金融機構應按原貸款合同約定條款,在綜合評估風險的基礎上,自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
由於房地產交易量連續下滑,銀行的房貸正面臨巨大挑戰。今年9月個人房貸完全無法再現去年金九銀十的火爆市場局面。這也表明今年銀行的個人房貸市場將面臨很大的壓力。
到9月末,全國金融機構個人房貸的增量是2432億元,比去年同期下降了56%。四大國有商業銀行個人房貸增量同比下降46.8%,股份制銀行中至少兩家銀行出現了負增長,其中華夏銀行個人房貸增量負增長10億元,民生銀行個人房貸負增長29億元。
以個人房貸為主要增長來源的個人消費貸款由此也增長乏力。截至9月全國金融機構的個人消費貸款的增量是3683億元,比去年同期下降46.5%。
銀行人士認為,從這些表述來看,執行起來還有許多問題需要明確。
一位國有銀行上海分行人士說,此次房產信貸新政與之前市場預期的放松二套房貸款並不同。政策似乎只針對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,過去他們對第一套房的定義是首次購買或者按人均面積低於最低住房保障面積33個平方米,纔能享受優惠,那麼這次如何定義『首次購買普通自住房和改善型普通自住房』需要再次明確。對於此前被提高利率和貸款成數的第二套房是否可以相應放松,也很關注。
『貸款利率的下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍,這條執行起來比較困難,大不了少做一些。』10月22日晚間,在知悉本次央行的房貸新政後,一家上市銀行杭州分行零售業務人士稱。在他看來,貸款基准利率的0.7倍僅是底限,目前銀行的利差已經變小。雖然銀行可以推這樣的優惠政策,但由於下降的幅度太大,可能引發原有按揭借款人的不滿。
同樣較難執行的是『最低首付款比例調整為20%』。『萬科』事件發生後,『在杭州市場上,銀行基本不怎麼做首付二成的按揭業務,因為萬科降價28%,如果首付二成,購房者立刻變成負資產,哪個商業銀行敢貸啊?!』上述上市銀行杭州分行零售業務人士直言。據他透露,由於政策不明朗,當地某大型銀行部分分支機構目前已暫停相關的個人按揭貸款業務。(王芳艷/文陳昆纔/文)
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