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這幾天,房地產市場好象抓到了一根救命稻草,美國金融危機引發全球各國救市,從而國內房地產各種救市之聲也忽然而起。盡管這些房地產救市之聲與政策各不相同,出發點也許會不一樣,但是其目的則是一樣,如何通過政府的房地產政策來保持房地產市場暴利模式,如何通過政府的救市來讓整個社會的財富在短期內向少數人聚積,如何讓國有的土地、國有財富在短期內在一些人手上買出。可以說,這樣的一種房地產救市目的完全是與科學發展觀相悖的,也是一種十分敵視的行為。為何?
我們先來看兩件事。第一件事是,就是以目前的國內房價水平來說,無論是一線城市還是二三線城市,甚至三、四線城市,以當地居民的收入水平與當地的房價水平來說,基本上沒有多少地方的居民會認為當地房價是便宜的。國內房價過高是不爭的事實。對於這個問題,政府只要對市場做一個最為簡單的調查就一目了然。前幾天,論文答辯,一位名牌大學的教授就問我,北京的房價,他什麼時候可購買得起?我就告訴他,如果政府現行的政策不改變,能夠維持下去,應該不會太長的時間了。試想,北京一所名牌大學的經濟學教授,其收入水平在北京也應該是中上以上,但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價格水平的住房。在這種情況下,北京市的其他居民更對城市房價更是會無可奈何。北京的房價高於不少發達國家早就是不爭的事實。在這樣房價高企的情況下,政府要救市不就是認為是要維持到比當前更高的的房價水平上嗎?
第二件事是,從最近披露出來的一些貪污大案要案來看,哪一個不是與房地產業有關。比如重慶的規劃貪污案、浙江紹興貪污案及上海一個副區長購買大量貪污案、北京的劉志華案等,個個都是通過房地產土地轉讓、城市規劃等大量地攫取社會財富及國家財富。而且這些與房地產貪污有關案個個一查出來都是巨貪。這說明什麼?說明了房地產業所牽動的利益關系太大。相應的當事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益,也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在現行的條件下,房地產救市就是其中的一種制度化方式。
有人說,房地產為什麼要救?問題是依靠房地產來可以拉動四五十個行業的發展,來拉動居民的需求,特別是還有人說房地產是擴大內需或居民消費的一個增長點。其實,這裡有幾個問題要來思考。一是房地產需求是居民消費嗎?其實,按照國家統計局的分類,房地產購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果房地產購買是居民投資,那麼依靠房地產發展來拉動內需又有多少關聯呢?二是假定房地產購買是居民消費,是可以擴大居民的內需,並通過種內需擴大來帶動幾十個行業的發展。但是,這裡有一個前提條件,就是這種內需擴大是建立在絕大多數居民有支付能力的價格水平上,如果不是這樣,居民住房消費的擴大根本就不可能。但是,在目前的房價水平上,國內絕大多數居民都沒有支付能力進入,那麼這樣內需的擴大也只能是一句空話。
還有,目前政府為什麼要救市?就在於房地產銷售出現的嚴重下降,房地產開發商手中持有的住房太多,這不僅影響到地方政府財政收入,也影響相應產業衰退。如果不救市,中國經濟將面臨著下行的巨大風險。但是這種比較的依據是2007年。對於這種比較,其依據何在?如果2007年是一個房地產泡沫較大的年份,那麼2008年房地產開始走向正常運行。因為,2008年住房銷售下行僅相對來2007年而言,如果與2006年、2005年的房地產銷售相比不僅沒有下降,反之增長的幅度不小。二是假定2007年房地產增長速度沒有太多的泡沫成份,現在我們要問的是,這樣的增長是否可以持續?2008年是否具有同樣發展的條件?如果沒有相應的條件,我們還是要讓2008年房地產達到2007年增長水平,恐怕是不容易的事情。
比如,2007年房地產市場的火爆,不僅讓房地產市場賺得盆滿盤滿,而且使房地產相關的產業也出現前所未有的繁榮。但是,2008年房地產市場火爆的條件與環境已經發生了根本性的變化。比如說,房地產市場政策、金融市場環境、房地產購買住房的對象、居民住房消費觀念等都發生了根本性。在房地產市場條件與環境發生了根本性變化的情況下,如果房地產開發商仍然以2007年的房價水平,地方政府以過去居民的購買觀念,希望讓居民進入房地產市場,是不可能的。可以說,別看最近不少地方政府為了維持房地產市場暴利模式,采取各種各樣的所謂的『救市政策』,但是這些政策想形成2007年房地產那樣種火爆的場面已經根本就不可能了。所以,不要說地方政府所謂房地產的『救市』政策沒有多少作用,就是中央政府重新啟動什麼救市政策,估計所起到作用也會十分有限,因此當前房地產市場的條件與環境已經不同的了,除非政府希望用一個新泡沫來掩蓋舊的泡沫。
因為,假定中央政府要放松房地產的稅收政策、信貸政策等,讓目前房地產市場又回到2007年政策原路上去。我們先不說這政策好壞,也不說這種出爾反爾的政策完全喪失政府的威信,只要問一下,在目前的高房價下,誰有能力進入這樣房地產?是住房消費者嗎?對於高房價,他們根本就沒有能力進入這個市場。是投資者說,一般來說,高房價的市場只有這部分人有能力進入。但是,今年股市的狂跌,早就把剛有一點財富積累的中國中產階級打得落花流水,他們一點點財富被股市套死在裡,是無法出來。再加上世界房地產投資所顯現出來的風險,想讓國內投資者進入房地產市場恐怕也不容易。可以說,在目前已經變化了市場條件與環境下,政府想通過救市的方式來重溫舊夢估計不容易,反之,它至多可能用一個新泡沫掩蓋另一個泡沫。美國金融危機還沒有結束,中國政府對此不得有更多的權衡嗎?
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