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意見征求時限
10月14日?10月23日
(市民可登陸廣州市國土資源和房屋管理局網站(http://www.laho.gov.cn/)首頁查看征求意見稿全文。)
歷史遺留問題
『住改商』房屋補償時間界限
1997年4月1日
對於非住宅房屋,《意見》規定只實行貨幣補償安置。對擁有合法產權『住改商』住宅房屋,符合規劃條件下,被拆遷戶可以選擇安置方式。被拆遷人選擇『原址回遷』、『異地永遷』補償安置,按住宅用途進行補償安置;選擇貨幣補償,以1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》作為劃分時間界限,按經營性用房房地產市場評估價的一定比例扣減改變用途應補交的土地出讓金給予補償。如果按經營性用房確定的貨幣補償款低於《意見》有關住宅貨幣補償的(即市場評估價+改造獎勵),按住宅確定貨幣補償。
產權不齊備補償不超過評估價七成
廣州1981年開展房地產登記工作,目前符合登記條件的房屋已基本辦理房地產證,但實際中存在著因建設單位倒閉、破產、撤銷、兼並,或者欠交稅費、不辦理規劃驗收、不辦理房地產初始登記等原因導致的房地產歷史遺留『辦證難』問題。對此,《意見》規定尚未領取房地產權證的房屋,視同已領取房地產權證,按實際測繪面積確定房屋補償安置面積。對於被拆遷戶在《廣州市城市規劃條例》實施前,給予適當合理補償,但不超過其房地產市場評估價70%。
拆遷戶搬得越快獎得越多
搬遷獎勵金額可以分階段遞減,3個月內搬遷最高獎15%
廣州市國土房管局有關人士透露,危舊房改造項目實行搬遷時限獎勵制,如果被拆遷戶在3個月內搬遷完畢,最高可獲市場評估價15%獎勵。此後的根據時間進行相應『打折』。
據介紹,考慮到各區實際情況不同,《意見》僅就搬遷獎勵費設定最高標准,即搬遷時限獎勵費標准在被拆遷房屋房地產市場評估價15%以內確定。而各區可以將搬遷期限明確劃分為幾個階段,搬遷獎勵實行分階段遞減,引導被拆遷戶加快搬遷進度。
模擬案例
拆遷戶過期不搬不能獲獎
假定危舊房改造項目位於某市中心區,被拆遷房屋的合法產權建築面積為50平方米,產權性質為住宅。假定該區域存量多層住房市場評估單價為7350元/平方米。根據規定,搬遷時限獎勵費標准在被拆遷房屋房地產市場評估價15%以內確定,如危舊房改造項目所在區政府確定該項目搬遷時限獎勵標准為15%,危舊房改造決定作出之日2009年1月1日,1月1日至3月31日設定為第一搬遷階段,被拆遷戶按時搬遷獲全額獎勵,即7350×50×15%=55125元;4月1日至6月30日為第二搬遷階段,搬遷獎勵相應遞減20%,被拆遷戶可給予80%搬遷獎勵費,即7350×50×15%×80%=44100元。如此類推,到2010年4月1日,如被拆遷戶仍不主動搬遷,將不能再獲搬遷獎勵費。
疑問解讀
一手樓均價為基准合適嗎?
答
政府能否以劃區片核算一手樓交易均價
貨幣補償實際上讓被拆遷戶在市場上買到同區域一手交易均價的住房,這一交易均價是指危舊房改造決定發布時前3個月市場交易均價。有市民問,目前舊城改造多數是在區域內的黃金地段,如恩寧路為荔灣中心區域,房價水平與同處於荔灣行政區的原芳村地段的房價有一定差距。對於被拆遷戶而言,可能更願意在恩寧路附近買樓,但由於補償基准是全區一手均價,被拆遷戶是否能住上『心水房』?
市國土房管局有關人士表示,被拆遷戶若配合拆遷,在3個月內搬遷的還可以拿到15%市場評估價的搬遷獎勵金。《意見》使用的是均價並不代表市民想要住區域內最貴的房子。而專家建議,一手住房均價應該有所細分,能否以劃區片方式核算一手樓成交均價。
選擇哪種拆遷安置會更好?
答
政府能否免去被拆遷戶再次置業購房契稅
《意見》提出3種拆遷安置方式,具體選擇哪個要視個體項目、市民愛好而定,政府偏向於引導市民選擇貨幣補償。新城市董事總經理曹志偉說,選擇貨幣補償更好,如果政府集中安排回遷或永遷,一般安置房涉及到戶型面積不一問題。樓上樓下戶型通常是錯開,這種房子在市場上本身就要打7折。選擇回遷或永遷可能還要擔心項目爛尾問題,也要安排臨遷。被拆遷戶若一次性拿貨幣補償,反而可以在市場上選擇適合自己的房子。目前,老城區一手樓均價多數在1萬元/平方米,可以把補償款先放在銀行,每月利息至少可以租住20?30元/平方米月租的房子,等選擇好了再入市買樓。但他建議,政府在貨幣補償的同時,能否免去被拆遷戶再次置業的購房契稅。對樓市有什麼樣的影響?
答
房源足僅促進銷量,房源少可能影響房價
拆遷安置標准改一手房為基准,被拆遷戶購房能力隨之變強。滿堂紅龍斌認為,被拆遷戶房子被拆之後,購房需求很剛性,間接支橕樓市。目前,舊城改造主要集中在荔灣、越秀、海珠等區,這區域本身一手樓供應量並不大,被拆遷戶拿到款後不一定全部用於購房。專家認為,舊城改造並非同時啟動,因此被拆遷戶購房能力變強,對樓市影響並不大。
曹志偉認為,被拆遷戶購房需求釋放和購房能力增強,對周邊房價肯定有刺激,但具體要看房源供應量,如果本身供應量大,只能促進銷量,如果供應量較緊張,可能影響房價。
能否等新方案出臺再遷?
答
此前發布拆遷公告項目不在實施范圍內
市國土房管局有關人士表示,新方案實施以最終文本出臺時間為准,在此前發布拆遷公告的項目不在實施范圍內。即便等待不遷,也無法采用新標准進行補償。若《意見》進展順利,廣州首個可能實施新方案的改造項目是東濠湧。
記者致電多位人士了解新舊方案如實施在東濠湧方案上,補償標准有何區別,但均未獲答復。
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