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以往,廣州舊城改造是按同區域二手樓價水平進行拆遷安置。而昨日公布《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》(征求意見稿)(簡稱《意見》)出臺新舉措:在原實施市場評估價基礎上,增加改造和搬遷兩項獎勵。
其中,提出貨幣補償、異地永遷與原址回遷等3種補償安置方案:被拆遷戶若選擇貨幣補償,所獲補償款能買得起當地一手樓,而此前標准是買得起二手樓;選擇異地永遷,住房面積可增加;選擇原址回遷,住戶要按800?900元/平方米,補新舊差價。市國土房管局有關人士表示,新補償標准有普遍提高,但具體幅度視個體項目而定,東濠湧有望成為首個受惠項目。
普通住宅
保證拆遷戶買得起一手樓
廣州舊城區老房子較多,不僅危舊,而且采光、衛生、消防等條件相對較差,但住戶對區域認同度很高,荔灣、越秀、海珠等區老舊房集中,居民往往希望能在附近擇房而居。
在舊城改造中,廣州對舊城老房拆遷補償,以往是按市場評估價為標准進行,雖然目前房地產市場評估已能客觀、准確確定被拆遷房屋的市場價值,但舊城區危舊房年代久遠、破損嚴重,再要根據樓齡等估價,往往不高。這樣,房屋面積小、破損嚴重,原住戶在領取貨幣補償後,可能難以買到合適房子,尤其在商品樓房價高企的時候。
為此,《意見》特意規定對於選擇貨幣補償的住宅房屋的被拆遷戶,可實行改造獎勵制度。據介紹,市場評估價加上改造獎勵,最高上限可達到同區域一手房成交均價的購房水平。如果被拆遷戶按時搬遷,還可獲搬遷時限獎勵。
根據測算,被拆遷戶在獲上述三部分款項後,完全有能力買被拆遷房屋所在行政區域內一手樓。《意見》貨幣補償標准基本可以保證被拆遷戶在市場上買到適當商品住宅。而此前,舊城拆遷補償標准是,保障被拆遷戶可購買當地二手房。
最低補償建築面積:40平方米
在老城區居民中,不少危舊房的市民居住條件普遍較差、面積較小。
根據規定,按照三種不同補償安置方式設定不同條件,實行住宅房屋拆遷補償面積的最低標准制度:被拆遷住宅房屋建築面積小於40平方米,被拆遷人符合條件的按40平方米予以補償。
被拆遷人需要符合的條件包括:選擇貨幣補償,且該住宅房屋屬於低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產權住宅的;選擇原址回遷,且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的;選擇異地永遷,且該住宅房屋屬於被拆遷人及其配偶唯一產權的自住住宅的。『自住住宅』的具體條件為被拆遷人有常住戶口,且實際居住在此。
直管公房
同意退租可獲30%棄租補償
在危舊房改造中,部分房屋是屬於存在租賃關系的直管公房。若拆遷涉及直管公房,先由國土房管部門進行清查。清查發現不符合條件的承租人,依法解除租賃關系。直管住宅房屋租賃條件為:具有廣州市常住居民戶口並實際居住2年以上;家庭人均收入不足上一年度全市人均可支配收入;無自有住房或人均居住面積低於10平方米。
如果在前期清查過程中,發現還符合直管房租賃條件的,又同意解除合同的,可獲30%棄租補償。如承租人不同意解除租賃關系的,必須服從拆遷戶統一安排,另行安排使用面積不少於被拆遷房屋使用面積的直管住宅房屋安置承租人。如果是私房租賃的,則由出租人與承租人雙方自行協商解決。
3種補償安置方式各有好處
貨幣補償相當於一手樓交易均價
被拆遷房屋(包括住宅、非住宅)貨幣補償金額以房地產市場評估價格確定。《意見》提出可實行改造獎勵制度。被拆遷戶獲得的金額,將相當於被拆遷住宅房屋所在行政區域一手住房交易均價。
此前,廣州市通過貨幣補償後,被拆遷戶可購買當地二手房。但此次《意見》規定住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費總額,向同一行政區域新建商品住房交易均價看齊,但不能超過一手均價。如果被拆遷人按時搬遷,還可獲搬遷時限獎勵。
模擬案例
假定改造項目位於某市中心區,被拆遷房屋合法產權建築面積50平方米,產權性質住宅。根據該區域存量多層住房的市場評估案例,市場評估單價為7350元/平方米,而2008年6?8月該區一手住宅交易均價為11277元/平方米。根據《意見》規定,則該項目改造獎勵單價約為11277-7350=3927元/平方米。
異地永遷外遷越遠安置面積越大
異地永遷應當補償安置的住房建築面積計算方式:應當補償面積=(被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格)×被拆遷房屋合法產權建築面積。按此計算,被拆遷戶向外搬遷,外遷越遠,獲補償安置面積越大。
由於異地永遷安置住房戶型有一定限制,實際安置住房面積可能會出現略大於或小於應當補償安置面積的情況,即產生結算補差問題。主要按異地永遷安置房所在地一手樓交易價補差價。采取一手樓交易價,被拆遷戶簽協議時可以知道補差總額。
模擬案例
假定危舊房改造項目位於某市中心區,被拆遷房屋的合法產權建築面積50平方米,產權性質為住宅。以2008年6?8月該區一手樓交易均價11277元/平方米為參考數據。根據規定,住宅房屋被拆遷戶選擇異地永遷,如永遷安置住房位於一般城區,以2008年6?8月該一般城區一手住宅交易均價7237元/平方米計算,則應當補償安置的住房建築面積為:(11277÷7237)×50=77.91平方米,面積增幅為27.91平方米。
原址回遷每平方米補差價八九百
原址回遷安置住房面積不得低於被拆遷住房面積,新舊房間結算市場差價,即『拆一還一、新舊補差』。考慮到對於舊城區危舊房而言,新舊房之間市場差價較大,一般在3000元/平方米以上。但原址回遷也可實行改造獎勵,但該標准要控制在貨幣補償獎勵標准50%以內。
據測算,一般選擇原址回遷的市民需要自掏腰包800?900元/平方米補差價。
模擬案例
假定危舊房改造項目位於某市中心區地段,被拆遷房屋合法產權建築面積為50平方米,產權性質為住宅。被拆遷戶選擇原址回遷,可按被拆遷房屋合法產權面積1?1回遷,與原址回遷安置住房市場價結算差價。被拆遷住宅房屋(存量多層)市場評估單價為7350元/平方米,該區2008年6?8月一手住房交易均價為11277元/平方米,獎勵費按兩者差價50%計算。據此可計算出改造獎勵費為(11277-7350)×50%=1963.5元/平方米;原址回遷安置住房新舊房補差單價為11277-7350=3927元/平方米。
被拆遷人需補差不超過3927-1963.5=1963.5元/平方米。如果被拆遷戶按時搬遷,可獲搬遷獎,最高獎勵標准按房屋市場評估價15%計算,即7350×15%=1102.5元/平方米,即被拆遷戶需補1963.5 -1102.5=861/平方米。
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