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近日,有媒體報道稱,中央政府正在准備放開房地產市場的稅收政策、信貸政策,通過這些政策來救房地產市場。
政府為什麼要這樣做?原因就在於,美國房地產市場的價格下跌,導致了這次全球金融市場危機。中國要防止出現美國式的次貸危機(聚焦美國金融漩渦)或金融危機,政府就得要采取相應的政策來保證國內房地產市場價格不能下跌。
其實,這樣的觀點或說法完全顛倒了美國次貸危機的因果關系,顛倒了美國金融海嘯產生的根源。如果用這種顛倒了因果關系,來改變中國當前的房地產市場政策,那麼美國式的金融危機也就真的要在中國出現了。
事實證明,美國次貸危機的根源是房地產泡沫所導致。事件的導因是美國『9·11』事件及納斯達克股市泡沫破滅之後,美聯儲為了減少這些事件對美國經濟衝擊,防止美國經濟衰退而采取完全寬松的貨幣政策。在短期內把美國聯邦基准利率由6.5厘下降到1厘。而貨幣政策的寬松,使得住房貸款公司及商業銀行制造各種各樣的住房按揭利率產品,讓一些還款能力不高的次級信用的貸款人進入房地產市場,然後將這些次級貸款證券化及衍生化。金融創新工具的風險及危機越來越大。
還有,美國房地產市場泡沫很快被吹大的根源,是這幾年銀行透過銀行信貸(資產證券化),給住房購買者提供過度的便利金融杠杆及流動性。當房價(專題)下跌,房貸成為負資產時,與之相關的證券化產品迅速被市場拋棄,整個證券化產品鏈條斷裂,從而引起市場恐慌性拋售,次貸等產品流動性急劇枯竭及價格急速下跌。持有這些證券化產品的金融機構就在這種情況下崩塌。
目前,中國的房地產市場,由於早幾年價格快速?昇,房地產市場泡沫同樣吹得很大。2007年,政府看到房地產問題所在,采取了一些政策來遏制房地產炒作與投機,從而使得國內房地產泡沫有所收斂。因此,今年以來,國內房地產市場出現銷售迅速下降,但是,沒有擠出房地產多少泡沫,消費性居民也就沒有支付能力進入房地產市場。
可以說,目前國內房地產市場最為重大的問題是:一方面房地產開發商手上持有大量的住房不降價銷售,而大叫要政府救市;另一方面絕大多數居民由於房價太高沒有支付能力進入這個市場。如果房地產市場的價格得以調整或下降,下降到絕大多數居民的支付能力水平上,那麼中國的房地產市場問題就會迎刃而解。
但是,在這種情況下,如果政府放松房地產市場政策來讓市場泡沫再吹大,這是在用一個更大泡沫取代另一個泡沫。這樣,短期房地產市場解套了,地方政府土地財政增加了,表面上的GDP增長了,社會經濟也繁榮了,但是另一個巨大的房地產市場泡沫則形成了。而吹大的泡沫最終是要破滅的,因為,就目前的情況來看,如果房地產不是一個炒作投機的市場,中國的絕大多數居民是沒有能力進入這樣高房價的市場的。一個居民沒有支付能力的市場,如果僅是通過銀行的金融杠杆來炒高房價、制造短期的房地產市場繁榮、增長GDP,那麼,這個房地產的泡沫一定會吹得比美國還要大。所以,我們絕不可用顛倒了的因果關系來理解中國房地產市場問題。
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