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記得30年前,筆者從老家去廈門上學時,祖上的老屋已住不下那麼多的後代,四家人拆了水磨青磚的大院,蓋起了鋼筋水泥的五間平房。這是『解放後』蓋的第一代房子。30年過去,平房變成了樓房,樓房變成了小別墅。可以說,30年間,我們蓋了三代房。
如今,我上海同學的房子已經換了五次,北京除了達官貴人住的四合院,貧嘴張大民們住的大雜院也基本上銷聲匿跡了。以上海為例,2007年末,上海城鎮居民人均住房建築面積32.2平方米,人均住房居住面積16.5平方米,居民住宅成套率達到94.7%。北京市城鎮居民人均住房使用面積由1978年的4.55平方米增加到2007年的20.3平方米。2004年建設部政策研究中心發布的《2020我們住什麼樣的房子——中國全面小康社會居住目標研究》給我們描述了一個更為美好的前景:城鎮人均居住面積35平方米。
但上述『數字化生存』仍不夠直觀,住慣了高堂華屋的後生們,恐怕怎麼想象也無法體會30年前我們居住其間的物質空間,和由此產生的人與人之間的精神空間是一個怎樣的空間,恐怕會忘記掉我們是從哪裡來的,將往何處去,恐怕也很難抑制其無限佔有的物質欲望,也許真該留著前門那些陋巷危房。
30年,我們人均居住面積有了明顯提高,但普通百姓面臨的困境幾乎是相同的。30年前,百姓沒房住,那是因為權力決定房子分配,老百姓無權無勢,房子永遠供不應求;30年後,百姓買不起房,那是因為金錢左右房子流向,老百姓的收入永遠趕不上房價。到底是什麼使普通百姓不能共享改革成果?30年前,是計劃經濟,30年後,是市場經濟。一個是政府管得太多,包辦不起,一個是政府管得太少,鞭長莫及。
筆者認為,30年間,中國房地產業走了三個階段一個輪回。它的發展變化也折射出30年的改革歷程。實際上,作為改革開放的產物,房地產的命運也同改革一起沈浮。
回過頭看,中國住房制度經過了三個階段:一是計劃經濟階段,也就是完全的政府保障階段;二是市場經濟階段,即完全的市場化階段。隨著房價瘋漲,相當部分的中低收入者買不起房,住房同教育、醫療一起成為三大社會問題之一;三是『雙軌制』階段,即從完全依賴市場,轉向政府保障和市場供應兩個部分,但以市場為主,政府保障為輔。這回政府和市場都往中間靠了一下。
讓我們回望一下這個過程。首先,從資金層面看。1994年房改時,政策規定住房建設的投資由國家和單位統包改為國家、單位和個人三者合理負擔的體制。而實際上1998年以後,隨著房地產業成為支柱產業、成為新的經濟增長點,住宅市場化得到迅速發展,國家投資部分就幾乎沒有了。不僅沒有了,而且政府還賣地、收稅、收費。單位投資部分也沒有了,單位唯一的資金提供就是住房公積金,但有些效益不好的單位住房公積金還交不上來,那些因為效益不好沒錢買房的人,又用不上公積金。
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