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什麼意思?就是說想中國樓市象九十年代後期世紀之初那樣穩定高速發展的話,有三重門必須打開。哪三重?一是市場的規劃,二是供應鏈的規范,三是消費文化的建立,約等於人們說的消費理性或理性消費。如果能夠打開這三重門,則中國樓市將撥雲見日,長盛不衰。
第一重門:市場規則
有人說中國樓市到現在還停留在政策市的層面,此話不假。原因有三,第一中國真正的商品化樓市不是建立形成發展的,而是依賴政策啟動的,並且缺乏培育市場基礎與進行制度建設,即使有也是頭疼醫頭腳疼醫腳,無法從宏觀上建立調節機制,也無法從微觀上形成市場性淘汰機制,既然市場經濟的一些基本規律在樓市起不了作用,很自然的,樓市無論繁榮還是寒冬都無一例外地不能以市場來對待。
什麼是市場規則,一是優勝劣汰,二是市場訂價,三是市場決定產品供應內涵與外延,四是由法律保障的商品性消費人群,換言之必須將保障人群進行法律界定並嚴格區隔,以保證市場體系的健全公正與公平。現在,為什麼人們說樓市的冬天來了?因為開發商由暴利由整體賣方格局回歸到完全買方格局並且暴利中的衍生基礎即土地泡沫正在被抑制,更有可能的是伴隨新農村的工業化與城鎮化,城市土地泡沫有可能直接被擠兌,由此拉開了生生死死的序幕,市場規則以其利劍之勢強勢切入。政府如果在此時還進行嚴格意義上的救市,有可能讓樓市盤桓在政策市與部分市場化之間裹足不前,最終受害的,第一是消費者,即無房戶,第二是國家,相當數量的不良資產與銀行風險基於目前的金融機制轉嫁予國家,總體來說,也就是普通納稅人受害,再一個纔會是正處於工業化與城市功能補給完善之時的地方發展,地方政府信用也將大大受損。
所以,從市場規則這重門來看,復雜的問題簡單化處理,即通過冬天來淘汰該淘汰的,保留下來的火種足以形成燎原之勢。因為後續補充進來的消費,其消費力支持不了暴漲環境,其消費特點以理性緊張為特色,其消費半徑遠遠小於現在城市間的投機性置業與收入較高的食利一族到處進行囤積性投資;因為社會保障法制化制度化將疏散部分消費力與消費人群;因為新農村與工業化城市化發展到一定階段後經濟對於房地產的依賴程度將大大減弱。
第二重門:供應鏈的規范為什麼不是指開發商的規范,因為供應鏈還包括特殊土地制度下的土地一級市場供應,還包括做為市場減項的保障住房建設與居住補貼制度導致的非市場供應,更進一步甚至包括了圍繞開發路線發生了各式成本供應商與行業標准實施與行業監督實體。
首先是開發商的規范,包括進出機制,自動淘汰機制,繼發責任與既存責任清理與追究機制,只有將開發源頭拉平競爭起點,上述機制纔會真正發揮作用。
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