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『新土改』箭在弦上!10月9日開幕的中共十七屆三中全會,預料將會集中討論農地『流轉』問題,或者具體其一部分內容說,宅基地交易合法化。9月30日,胡總書記在安徽小崗村的講話其實已經為『新土改』背書:允許農民以多種形式流轉土地承包經營權,發展適度規模經營。
其實,《土地管理法》的修訂已經在緊鑼密鼓地進行。據媒體報道,新《土地管理法》『將確認集體建設用地、宅基地和農用地使用權流轉的合法性。』新法一旦落實,勢必對中國房地產市場帶來顛覆性的影響。如你所知,只要宅基地能夠轉讓,那麼目前國內所有的小產權房立即合法化,可以名正言順地投入市場進行交易,對樓市的衝擊力道不言而喻!像北京,小產權房在發展旺盛時期,佔商品房交易總量近20%,交易價格卻不及商品房的一半。
全國樓市一片哀鴻遍野,此時若予小產權房以合法化、或合法化的預期,最直接的效應是強化市場的觀望氣氛,開發商的銷售處境將雪上加霜。因此,從某種角度上看,壓垮高房價的最後一根稻草,或許就是三中全會將討論的『新土改』政策。
而且,『新土改』政策一放行,宅基地允許交易,還可以有效增加土地供給。根據林毅夫估計,到2020年2億農民進城,宅基地可以騰出1500萬畝地,是2007年全國出讓土地總面積53.148萬公頃的近2倍,規模相當可觀。改革30年,成果顯著。改革的主打產品之一——家庭聯產承包責任制,極大地釋放了社會生產力,不可謂不戰果豐碩。然而,就如美國《僑報》所言,『時過30年,家庭聯產承包責任制對農村、乃至改革全局的推進力已基本釋放完畢,一些弊端卻日漸凸現』,它已經到必須重上改革橋頭堡的時機了,家庭聯產承包責任制雖然『分田到戶』,農民擁有土地使用權,但土地所有權仍歸於集體,也就是說,如《土地管理法》第八條所規定,『宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。』然而,就是這個所謂的集體所有制,『給一些鄉鎮乾部利用建設收地貪污受賄開了方便之門』,嚴重扭曲了黨群關系,影響和諧社會的建設與科學發展觀的推進。
不過,『新土改』盡管是民之所欲,但至上而下推進必然阻力重重。筆者這種懮慮並非杞人懮天。根據早前《財經時報》引述一項專業調研顯示,在很多地方,土地收入已佔到地方財政收入的一半以上。其中出讓金淨收入,佔政府預算外收入的60%以上。對『土地財政』依賴性如此之高的地方政府,如何有效的執行端掉它財源的『新土改』政策,人們不妨拭目以待。
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