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214號文件的出臺給本就已處於下滑趨勢的經濟景氣,狠狠的打了迎頭一棒,也被幾乎所有的媒體放在了重要的位置傳播著中央要繼續打壓房地產行業發展的信號,在社會上引發著強烈的恐懼感。似乎央行與銀監會在對待房地產行業的看法仍停留在堅決打擊並不惜一切代價的地步。
一個偶然的會議上,央行的領導談了他們對中國房地產業的看法,認為中國的建築業在中國GDP中的貢獻率是單一行業中所佔比例最高的,其中房地產又佔了建築業中的大頭,中國正處於經濟發展的低級階段,不可能完全靠高科技與服務業解決工業化與城市化的問題,也不可能僅靠高科技與服務業替代建築業的勞動就業和經濟拉動,同時也不太可能在居民未能解決住房的條件下讓居民消費轉移到不能產生財富積累的其它增長點上去,因此房地產的中國經濟支柱地位是不可替代的,保持房地產市場的健康、穩定發展是必要的。
他們同時認為從銀行信貸的角度看,房地產企業與其它企業相同,都是市場經濟中的經濟主體之一,存在與其它企業同樣的信貸風險,發放信貸也遵守同樣的信貸管理政策,沒有什麼特殊性。如果讓銀行的信貸承擔更多的其它非金融的責任與目標,反而不利於金融風險的防范,不利於市場經濟的發展。
李克強副總理在多地視察中多次提到拉動內需、培育新的消費增長點,但『有產有恆心』的歷史告訴我們對中國人的傳統文化而言,住房是建立恆心的最大有產與消費的基礎。如果已有的拉動消費的增長點尚未滿足,反而被嚴重的因金融與調控政策去打壓,卻要去建立與尋找新的消費增長點,豈不是捨本求末的做法?而無產時人們又怎麼可能去大量的虛擬性消費?沒有舒適生活的基礎有何談享受精神生活的消費呢?物質需求仍是今天的主角,住房仍是要長期纔能解決的主要矛盾之一。
既然央行的主導思想並非打壓房地產,只是想適度的在過熱可能出現時放緩投資的增長速度,因此自2003年就出臺了對可能投資過熱的房地產行業進行了信貸政策的調控,但今天投資過熱的問題已發生了變化,中國已連續三個季度的實際投資低入了20%的增幅,並已開始出現了快速的下降,這不能不改變了對經濟預期的重新判斷,也許今天的政策要為投資的快速下滑擔懮了,尤其是對明後年的投資與經濟可持續增長問題擔懮了。
問題出在中國的文件也許是在早期就已擬定並上報的,但審批的時間較長,致使當國務院節約集約用地的文件經過一個較長的時間審批完成時,央行與銀監會的舊文件稿早已不適應當前的經濟發展狀況了,因此成了不合時宜的噪音,並不代表現時的一種政策傾向。這種解釋也許並不能讓人心服口服,但卻可能是一種事實,至少央行的某些領導這樣認為,並且與他們的言論主張是完全對立的。
前一段時間發改委、建設部、央行、國務院分別對經濟運行情況進行了調研,包括對金融、中小企業(行情股吧)、外貿和房地產情況的調研。並已出臺了部分退稅率調整、信貸政策調整等政策,房地產則至少被認為不會引發金融系統的風險危機。
實際的情況大約也是如此,年初就認為緊縮的貨幣政策會讓房地產的資金鏈斷裂,入住率的下滑會加速資金緊張的危機。許多機構與媒體都在預測資金缺口會高達3000億元-1萬億元。價格的下跌也會從局部城市向全國蔓延,也有人認為會出現『百日巨變』等,半年多時間過去了,結果又如何呢?
年年的開復工面積高達2億多平方米,歷史最高投資1.5萬多億元投資,至少還有7000多億元的現金在手上。而銀行的新增貸款纔不到4000億元,自籌資金的增長大約是銀行信貸的2倍,並未出現現金流的斷裂。
至少差幾千億元的現金流的計算來自於根據已取得的情況而計算出的結果,但壓縮項目與投資、減少土地的購置與開發、減少新開工項目,則節約了大量的資金。少數中小企業將土地轉讓與變現也改變了現金流的支出與需求,於是新的資金需求計算基礎發生了變化,流量自然也改變了,扣除物價指數實際投資則是下滑的。
今年的銷售大幅下降,至少少了7.2%,只有2.6億多平方米。七月份下降10.2%,這個趨勢在加速。從現金流上看至少少回流了1000多億元,但新增的自籌資金部分遠遠大於因銷售下降而減少的現金流。合並如果銷售減少了20%,大約也只有6000多億元,也尚不至於讓開發商們死掉。
上半年的上市公司年報並未顯示開發企業的利潤大幅下降,因為大多數開發企業的項目利潤都是跨年度的。去年的銷售、今天的交房,利潤不在去年而在今年,而今年的銷售下降與價格變動則主要影響的是明年或後年,大約只有一部分會在當年反映,影響的現金流也同樣部分影響今天,更多影響的今後。
從價格而言,7月底仍增長了7.2%,但增幅是下降的。部分城市已出現了增幅,扣除物價則已出現了全面的負增長和下降,但並未出現崩潰型的下滑,部分城市則仍保持著較高的增長。短時期出現全面暴跌的可能性不大。
總體而言,今年的房地產行業不會出現行業性的問題,也不會出現大量的死亡,更不會出現危機到銀行的信貸並引發金融風險,但問題是嚴重的。
問題嚴重在於:
一、7月份之後的新開工下降,投資的增長將在四季度明顯下降,全年的土地供給下降也預示著今後的開工下降與投資下降,這種下降如果不在政策調整中轉化則明後年會加速加劇並帶動整體經濟的進一步下滑。
二、銷售在政策抑制作用下持續下滑並可能在媒體的過度宣傳中像傳染病一樣擴大下滑的趨勢,並讓控制創歷史新高記錄的暴增。
三、形成價格下跌的惡性環境。現金流的緊張、銀行信貸的壓力讓部分企業開始用降價的方式加速現金的回收,這種降價回收的前提在於大多數房價(專題)並未下降時就可能出現你降我也降,降到所有人都不敢出手消費的程度。今天的六千元就可能是便宜的價格,但如果有明天就變成五千元的危險,就會出現便宜也不會有人出手的惡性循環,就像股市在不斷下跌中,指數很低也無人出手。斷供也會在暴跌中增長。
四、現金流的惡性循環會引發價格的惡性循環,價格的惡性循環引發銷售的惡性循環,銷售的惡性循環再反過來影響現金流……一系列的惡性循環則影響最終向金融傳導。
五、開發商的現金流也會從另一條線引發惡性循環,無能力擴大土地的需求而引發的惡化。7月份土地開發已下降27.6%,部分城市新增土地儲備能力和城市建設能力,也影響到以土地為抵押的政府土地貸款能力和開發能力,也會影響到今後長期的土地市場。
六、房地產投資下降引發的惡性循環則會在更大范圍展開,投資下降、供給減少、施工總量下降、勞動就業下降、鋼材等建築材料下降、經濟下降、消費下降,以及與住房相關的其他消費下降……最終都會以金融的形式反映於市場。
宏觀經濟政策的調節不僅是要解決今天市場中存在的問題,更重要的是要解決長期和預期的問題。如果等投資嚴重下降之後再去彌補並做修改政策,那麼就可能造成巨大的損失,就像當豬肉的價格出現下跌而造成大量母豬被殺時再希望增加豬肉供給,就不僅僅是將豬仔培育成可上市的豬肉的生產周期與成本,而是要重新從先把小母豬變成可生豬仔的大母豬開始。房地產大約也是同樣,要先從土地開始而不是說建就建的。如果政府連土地供給都有問題,那麼又如何調動房地產的投資增長呢?
今天就是已經開始出現殺母豬的情況了。
改變政策條件並非要解決今天的生存問題,而是要解決不殺母豬而保留能從豬仔的培育開始的生產周期調整。如果等到連母豬都殺光了之後再做調整,那麼僅僅靠給母豬發工資就不夠了,支付的成本也遠遠不可估量了。如果等中國的經濟整體惡性下滑之後,再想將經濟拉上去,歷史的經驗告訴我們的則是費力不討好,且時間周期很長,成本代價巨大了。
整體經濟是否會下降已是定局,決策層本就想將增長速度壓下來,問題只在於降到什麼程度合適,GDP增長是10%、9%還是7-8%,是從臺階上走下去且可控,還是從窗戶中跳出去且不可控。如果連續四個季度的實際投資都下降並低於20%的增幅,那麼跳下去的可能似乎就已是事實了。
開發商可以跳樓,當然也可能當范跑跑或不乾房地產而轉做其他投資,但中國的經濟不能跳樓。中國的管理層可以辭職謝罪,但不能當范跑跑,也不可能做他國的臣民。中國人民也不會跑,仍必須在中國的經濟制度下繼續生存。
今天沒大問題,但噪音太多了就會出大問題。今天的政策所反映出的則是對未來與預期的影響。蟻穴並非大問題,但卻可能將大堤解體,大約就是這種預期。
我並不在意214號文件的噪音,而更在乎今後的政策,讓更多的人翹首以待吧!
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房價下降對每一個打工者都好,買房子的事就比較容易解決。像一平方米10000塊,我們想買套房子一輩子都不可能買到,所以房子下降是最好不過的事了
任志強是一個十足的大弱智兒,他總是拿GDP與房地產業掛鉤,好像房地產業是爲GDP存在的,爲了不讓GDP下跌,就不能讓房地產業下跌。房子本來是用來居住的,而在任志強眼裏,房子成了GDP、成了母豬。試問有誰會相信這種鬼話!既然大家現在都不買房也照樣活,那就是說房地產並不是母豬,因爲人們吃豬肉的頻率可能需要用天來量,而買房恐怕就要用年來量。一個人可以十天不吃豬肉,養一口豬可能需要幾百天時間;一個人可以十年不買房,但建一座房也就幾百天。這就是說殺了母豬會影響人們吃豬肉,但死了一些房地產業並不會影響人們住房。如此虛高的房價必須要降下來纔會良性發展,如果爲此死一些房地產商再正常不過了。因此,任志強的犬吠不過是他所代表的利益集團的嚎叫。