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房價收入比(即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例)是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標准是5?1,聯合國的標准是3?1。美國目前的比例是3?1,日本則是4?1。按照國際慣例,目前比較通行的說法認為,房價收入比在4?6倍之間為合理區間。
我們再來看看深圳的房價收入比,如表4所示,深圳的一個三口之家買90平方米的商品住宅所需要的總價與他們的可支配收入的比較就為房價收入比,根據深圳統計局和深圳國土與房屋管理局的數據,1997-1998年的比例在3-6倍之間,屬於比較理想的合理范圍。
1999-2004年的房價收入比在6-7之間,屬於可以接受的范圍。但2005-2007年房價收入比快速上昇,2007年更是達到了17.04,而香港房地產市場在1997年跌落之前,房價收入比大約是14?1。在這樣的情況下,深圳的樓市的泡沫太大了,房價沒有理由不跌。
為了探究房價下跌的底在何方,我們需要推出深圳的房價收入比什麼時候會在6倍以下,根據深圳的GDP年增長率在15%左右,假設以後每年人均可支配收入的增長率也在15%,同時再假設從2007年起商品住宅的均價每年下降10% ,那麼我們推出在2011年深圳的房價收入比是5.68,回歸屬於1999—2004年間深圳的房價收入比的低值范圍,其對應的房價為9270元/平方米。有了合理的房價收入比,纔會有市場成交的基礎。因此從理論上,深圳房價的調整期或有3-4年的時間,比07年商品住宅均價14129元/平方米,或有30%的跌幅,距目前深圳商品住宅均價或有2000元/平方米左右的下降空間。
但這只是一個理論上具有假設前提的推算,如果市場調整用急跌方式來『空間換時間』,今後每年商品住宅的均價每年下降大於10%,則熊市結束或會提前到來。事實上,2005年開始的宏觀調控到現在逐漸見成效,為了穩定房地產市場,防止大漲大跌,政府未來可能會出臺一些利好的土地、金融、交易費、稅收等方面的『救市』政策,為樓市的復蘇提供回暖的政策環境。而且,深圳作為1400多萬人口的特大型城市,其住房的剛性需求將長期存在。隨著價格的下降到位,市場環境的回暖,市場成交量的穩定回昇,購房者的信心會重新復原,『買漲不買跌的市場行為,會導致其結束觀望,及時入市,深圳樓市真正的大底或將提前出現。
5.3 路在何方?2008年上半年深圳市生產總值3532.88億元同比增長10.5%,預計全年的GDP增幅仍然會在兩位數。而且,從過去的經驗看,深圳市多年的GDP增幅超過15%,表明了深圳經濟的穩步增長,這會帶來一系列良性反應:產業昇級、就業人口增多、居住需求激增。從大的經濟環境來看,深圳樓市還是比較有利的。另外,現在深圳工作的骨乾人群,大多出生在上世紀80年代前後。這些人目前正值結婚購房的高峰期,他們將成為推動深圳樓市發展的主力軍。一旦時機成熟,這些積累已久的剛性需求必將報復性反彈,導致市場購買力集中爆發。
令房地產市場信心翻轉的因素有以下幾個:國家上半年經濟運行穩健,下半年經濟總量均衡與政策運行穩定都可期待;美國次級債危機對於中國金融的影響處於可控范圍;中國房地產市場的需求面穩定也算存在,並未有一夜間消失的可能。況且,房地產行業已培養出了若乾運行基本面良好、經營相對穩健的領頭企業,它們的自我調控能力勝出一般人的想象,特別是深圳的全國大型房企佔的分量最多,如萬科、金地、招商等,他們經過了市場的鍛造,有很強的市場敏感性和適應性,會引領深圳其他房地產企業走出目前的困境。再加上市場經驗證明,信心低迷從來都不會持久,因此,信心的翻轉隨時可以期待。所以,無論開發商,還是購房者,更或是房地產行業的從業人員,都應該樹立起對市場的信心,對關聯一百多個行業的行地產行業充滿信心,看不到這一點,提不起信心,就難以挺過行業的調整期。
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