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1998-2007年深圳樓市經歷了連續上漲10年的繁榮期,本次下行經歷衰退和蕭條期,應該是對於10年上昇浪的調整。
深圳樓市的調整,一是要擠出2006年、2007年的投機炒作泡沫成分,體現在熱錢的急退,炒房者急拋售手中的房源;二是要消化存量,截止到2008年7月31日,深圳市還有可售新房51342套,可售面積518345平方米,如果按照正常的每天銷售200套的速度來計算,那麼消化完這些存量還需要250多天;如果按照目前的消化速度則要2—3年。三是市場參與者各方的適應調整,開發商對市場變化的反應、適應、回應都是需要時間的,比如價格策略的制定以及跟進;而購房者也在與開發商進行博弈,要麼就是觀望,要麼就是調整購房計劃。市場信心的低迷無疑會給房地產行業的調整蒙上陰影。因此,深圳樓市下行的調整還是需要時間的,對此,開發商要有做好持久戰的准備。
4.樓市調整原因分析在深圳樓市走下行通道現象的背後,是由哪些因素造成的呢?是購房者的住房需求已經得到滿足不再買房從而導致成交量大跌,房價大跌?是購房者開始理性地在觀望等待同時期待開發商更進一步地降價?是去年的投資和投機過熱形成了房地產市場泡沫而現階段處於回落、調整、擠掉泡沫的環節?是股市大跌的傳導作用到房市從而形成效應?更或者是國家的宏觀調控政策實施到位,銀根緊縮的金融政策使然?再不就是以上各種因素的綜合?德思勤認為,深圳樓市的降價不是一個孤立和獨立的事件,它與深圳市的經濟社會發展、全國的經濟形勢、全球的經濟走勢都緊緊地聯系在一起,根據德思勤的觀察分析,深圳樓市的降價原因主要有以下五點。
4.1全球經濟環境的惡化改變了投資者的投資預期
一方面,持續惡化的次貸危機不斷侵蝕美國經濟基本面,使美國成為世界經濟最大的不確定因素,尤其是7月份爆出的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)危機,引發美國次債危機的第二輪衝擊波,次貸危機正發展成上世紀30年代『大蕭條』時期以來『最嚴重的金融震蕩』。隨著危機的擴散,與美國金融聯系密切的西歐、日本和加拿大等發達經濟體的增長速度也將顯著放緩,並遠遠超於市場的預期。
另一方面,全球的石油和糧食價格不斷上昇,國際石油價格從2007年1月的50美元/桶到2008年7月初攀到最高的147.18美元/桶,糧食價格也不甘示弱,2008年4月17日,作為全球大米價格基准的泰國大米竟達到每噸1000美元的歷史性高位,短短四個月漲了三倍。聯合國糧農組織警告,今年將有36個國家面臨食物短缺問題,並初步預測,糧食高價態勢至少持續10年。這就為原本不確定的全球經濟雪上加霜,改變了很多投資者的經濟預期,使得他們把投向房地產的資金撤出,轉而投向其他領域。
4.2國內經濟增長放緩壓縮房價上漲空間
金融(次貸)危機、能源危機與糧食危機在全球掀起的驚濤駭浪再一次提醒人們,任何國家或者地區已不能和世界經濟完全脫鉤。顯然,中國經濟也不例外,也難以獨善其身,既面臨著對外出口的嚴重衰減困局,又承受著國內高揚的通貨膨脹問題。國家統計局7月17日出爐的上半年GDP增長10.4%、CPI上漲7.9%的數據,再一次印證了中國經濟增長放緩的事實。而這一事實在短期內很難改變。
在這樣的情況下,拉動經濟發展的三架馬車中的外貿和消費兩架馬車已經乏力,因此投資這架馬車會有很大的空間,但是由於國家為了控制流動性過剩實行緊縮的金融政策,投資會收到嚴格的限制,從而使得房地產的投資前景仍然不容樂觀,從目前來說房價上漲的空間有限。
4.3銀根緊縮政策令樓市觀望情緒加劇
自從去年實施9.27第二套房貸政策以來,政府針對樓市的金融政策就不斷在加緊調整,在2008年上半年,央行就進行了5次上調存款准備金率,最後一次在6月更是一改以往的調0.5%的幅度,上調了1%的幅度,從而使得人民幣存款准備金率達到17.5%的高度。銀行信貸資金的減少,再加上股市中地產股的表現不如人意,一路下跌,使得資金密集型的房地產行業融資更加困難,開發商由去年的『土地為王』轉為『現金為王』,都感覺到了資金的瓶頸壓力,不得不降價加快項目的銷售促進資金的回籠。而隨著深圳房價不斷走低,一些高位入市的購房者所購物業已大幅縮水,有的損失甚至超過了首付,淪為地地道道的負資產。在這樣嚴峻的金融政策背景下,原本打算入市的購房者只能持幣觀望了。
4.4熱錢的急退給樓市降溫
廣東省省情調查研究中心的一份報告指出,廣東省中資金融機構2007年累計淨投放現金1701.3億元,佔全國的51.5%;比上年多投放340.3億元。而深圳仍為廣東省內現金投放的主要地區,累計投放現金佔全省的78.8%,算下來深圳的現金投放佔全國的四成。因此2007年這些現金的投放對深圳的樓市有推波助瀾、煽風點火的作用,房價的飆昇也是不可避免的了。但是隨著美國次貸危機、高油價高糧價的影響,以及國內的通貨膨脹、銀根緊縮的作用,2008年上半年,熱錢開始從深圳樓市退出,房價的上漲沒有炒作的空間,於是紛紛從高位跳水,樓市不僅降溫了而且開始寒冷了。
4.5樓市信心的銳減造成目前行業的不景氣
深圳樓市從去年的高位下落,一直到今年上半年的持續低迷,成交量萎縮,打擊了很多市場參與主體的信心。開發商為融資而四處奔波,或上市,或增發,或向銀行貸款,或合作開發,而購房者擔心自己所購買的房子迅速縮水,變成負資產,遲遲不敢入市,造成每天的新房成交量從200套,下降到100套,再下降到幾十套。這些說明了深圳樓市的信心在消退,而信心是市場的死穴,信心不振,樓市難振。
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