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自去年10月份以來,中國房地產市場陷入了普遍的觀望態勢,並導致了商品房成交量的大幅下滑,深圳的房價也應量跌而下降。
經過將近1年的樓市下行,對於大多數的地產從業者(沒有經歷過94年、98年我國的房地產熊市)很是茫然,市場的博弈雙方消費者和房地產開發商都在嘀咕和猜疑:這個熊市要等何時結束?房價下跌的底在何方?
1. 深圳樓市持續低迷10年未見自2006年始,深圳連續2006、2007兩年的房價上漲,在全國70個大中城市的房價上漲排行榜中,深圳一直名列前茅。
房價暴漲讓老百姓怨聲載道,政府也三令五申地不斷出臺調控政策,終於在07年末讓房價開始跌了。自去年10月份以來,中國房地產市場陷入了普遍的觀望態勢,並導致了商品房成交量的大幅下滑,深圳的房價也應量跌而下降。
以前深圳樓市的觀望時間,大多年份一般是調控政策出臺後的兩、三個月,即便是2003年非典時期,樓市的低迷延續了三、四個月時間。可以說,這種市場疲態的時間周期之長,至少是從1998年房改以來的10年間前所未見的。
2. 樓市有漲就有跌(1)按照經濟周期理論:經濟理論將將經濟周期分為四階段:繁榮、衰退、蕭條、復蘇。
(2)經濟周期的特點是國民總產出、總收入、總就業量的波動,它以大多數經濟部門的擴張與收縮為標志。
(3)經濟衰退的普遍特征:消費者需求、投資急劇下降;對勞動的需求、產出下降、企業利潤急劇下滑、股票價格和利率一般也會下降。
樓市作為經濟中的重要一個環節,同樣須遵循經濟周期規律。深圳樓市也會經歷繁榮、衰退、蕭條、復蘇這四個階段,從1998年起深圳樓市開始快速發展,特別是到2006、2007年的繁榮,房價連續上漲,進入2008年以來,衰退過後是蕭條,體現在房價下降,成交量萎縮,消費者觀望,房地產企業開始收縮戰線,不再大規模地在全國拿地,而且,其他部門的資金也逐漸從房地產部門退出,房地產部門開始收縮,房地產行業需要調整,通過調整市場回歸理性,逐漸實現樓市復蘇。因此從經濟周期的角度來,深圳樓市有漲就有跌是經濟周期的一個表現。
價值規律告訴我們,價值決定價格,價格圍繞價值上下波動,因此,深圳房價上漲不是一氣衝天沒有上限地瘋漲,同時房價下跌也不會沒有底,一直地往下狂跌,房價的漲跌是圍繞價值上下波動的。那麼房價其所依賴的價值在哪?就在於房屋本身建築價值加上房屋所處的區位價值。供求關系只能影響短期波動,而決定長期房價走勢的仍將是物業固有價值。
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