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如果將1998年開始的住房制度改革視為中國房地產業的真正開始,今年正好是房地產業的黃金十年。如同中國經濟經歷了30年的高速發展面臨轉型,年輕的房地產業也同樣面臨轉型。房地產行業的調整也是一次重新洗牌的過程,一些資質較差的公司則將被淘汰,優秀的地產公司將會生存得更好。對於年輕的中國房地產市場,6萬多家的房地產企業顯然太多。同時,對於任何一個自由競爭的市場搜狐網,從超額利潤回歸到平均利潤是一個必然的發展過程,房地產也概莫能外。
房地產是一個資金密集型產業,在相當程度上可以視為類金融行業,在行業的相對低谷時期,融資能力將成為房地產企業生存的關鍵。現在的房地產行業陷入了一個惡性循環,首先是銀行信貸收緊,其次是股市低迷導致融資無門,最後是銷售額下降帶來現金流惡化。
房地產企業的資金困境將會如何演化?從銀行信貸看,在宏觀調控的緊縮背景下,短期之內指望銀行松動信貸的可能性極微,出於宏觀調控和自身控制風險的要求,銀行對房地產的信貸規模將設置較高門檻,只有資質較好的地產公司有望獲得銀行貸款,小公司獲得貸款的難度大大高於從前。銀行信貸的厚此薄彼,也會在相當程度上促進地產行業的調整和分化,強者恆強的局面將會演繹得更加明顯。
在資本市場,由於市場的持續低迷,以及管理層為了減輕股票市場的供給壓力,短期之內對IPO和再融資的控制將極為嚴格。從下半年幾家房地產公司的融資動態看,公司債開始成為很多公司的首選。自7月份以來,保利地產、北辰實業、新湖中寶以及中糧地產分別發行了43億元、17億元、14億元和12億元的公司債,萬科發行不超過59億元的公司債也剛剛獲得通過。在融資渠道不暢的背景下,公司債有望成為房地產公司融資的主要方式。從資本市場的角度看,我國債券市場的發展一直較為落後,大力發展債券市場也一直是構建我國完整資本市場的目標,也是管理層樂於見到的融資方式。在這樣的背景之下校友錄,地產公司發行公司債可謂兩全其美,有望成為近期地產公司融資的主流渠道。
這也從另外一個角度證明優秀公司抵抗行業波動的能力強於劣質公司。以發行公司債為例,公司的淨資產是發債的主要依據,比如要求股份公司的淨資產不低於3000萬元,發行債券總額不超過淨資產的40%等等。對於習慣了大手筆融資的地產公司而言,過去一次定向增發至少也能募集十幾億元的規模,當發行公司債受到公司淨資產制約之後,很多小公司的融資規模將大受影響。但是對類似萬科、保利這樣淨資產超過百億元的大公司而言,即使通過發行公司債,也可以輕而易舉募集數十億元資金,這是其他小公司望塵莫及的能力。在經過短暫調整之後,地產公司的兩極分化將會明顯體現出來。
樓市進入觀望狀態,成交低迷,體現在房地產公司的資產負債表上,就是存貨的大幅度上昇。從40多家地產上市公司公布的半年報看,上半年這些公司的存貨達到2884億元,而去年同期這一數字為1526億元,同比上昇89%。通過快速銷售回籠資金,然後循環開發,是很多地產商的經營法則,這一模式無疑遭遇了極大的挑戰。如何解決上昇的存貨,一些實力強大的公司選擇了率先降價,一方面可以快速回籠資金,不失為自救的手段;另外一方面,大公司的降價行為對行業內的其他公司形成壓力,可以加速行業兼並整合,進一步提高行業集中度。
在經歷了過去的黃金十年之後,房地產行業終於迎來了一輪像樣的調整,實力不濟的公司將被迫倒下,優秀的公司則將走向卓越,迎接下一個黃金十年。
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