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中國的房地產有多大的調整空間?這個問題一定程度上可以轉換為,中國的GDP有多大的回落空間?我國GDP增長從去年最高的11.9%回落到今年二季度的10.1%,一年內急速回落將近2個百分點,如果繼續回落,多少是底線?
經濟下滑的最大壓力來自就業,所以,判斷GDP的增長速度,其中的關鍵應該看就業數據。2003?2006年chinaren,我國每年城鎮新增就業人數在900萬人左右,2007年城鎮新增就業人數上昇到1200萬人,今後幾年,每年保持1 000萬人的新增就業人數應該是最低目標。就業人數增加主要和經濟發展速度相關,目前我國的就業彈性大概在0.11左右,也就是說,經濟每增長一個百分點,可帶動就業增長0.11個百分點。以此推算,如果要保證1000萬人的新增就業,9%?10%的GDP增長應該是底線,而現在降溫之後的GDP增速已經距此不遠。
可以預見的是,在8月份的CPI回落至4.9%、通脹壓力有所放緩的背景下,『保增長』將成為下半年乃至明年的經濟主旋律,這也決定了房地產業繼續往下調整的空間比較有限。如何保增長?從短期看,增加出口和擴大內需都不是可以立即生效的舉措,最有調控空間的還是投資,而房地產以及相關產業依然佔據投資的大頭。今年1?8月,我國房地產開發投資1.843萬億元,增長29.1%,這已經是房產投資規模連續數月增速下滑,也是今年的增長率首次回落至30%以下。考慮到房地產對鋼鐵、水泥等相關行業的巨大需求,房地產投資規模下滑對整體投資規模有一個巨大的乘數效應,所以,如果中國經濟回到『保增長』的軌道,首當其衝的應該是遏制住不斷下滑的投資規模。在我國固定資產投資中,制造業比重最大,其次為房地產開發,如今中國制造業面臨外需放緩、成本上昇等壓力,短期內大規模投資的可能性不大,更為可能的選擇還是寄望於房地產投資。
如果說中國經濟的短期增長需要以投資拉動,長期看則是消費拉動網絡超女,這是中國經濟轉型的必經之路,也是中國房地產行業的長期利好。在過去很多年,我國一直很難找到啟動內需的有效方式,而房地產業的快速發展在很大程度上刺激了國內消費,這也是房地產行業對中國經濟增長做出的貢獻。但同時也應該看到,當房價過高甚至超出大多數人的消費能力時,反過來會抑制消費,並不利於中國經濟甚至房地產自身的發展。
中國的內需市場之所以難於啟動,除了社會保障體制尚未健全之外,9億農民被摒棄在消費市場之外是一個重要原因。國務院近日在《關於今年以來國民經濟和社會發展計劃執行情況的報告》提出,要進一步增強消費對經濟增長的拉動作用,積極拓展農村消費,努力培育新的消費熱點。激活9億農民的消費欲望,城市化無疑是其中的關鍵。目前我國的城市化率大概在45%左右,如果以70%作為未來城(查看地圖)市化率的目標,對於房地產行業而言,這意味著足夠的發展空間。
次貸危機有多遠?在國內樓市的調整過程中,最近開始爆發出隱隱約約的斷供事件,很容易讓人聯想起美國的次貸危機。對於國內房地產行業面臨的危機,最直觀的判斷是,銀行業也將被拖入泥潭,最終將給整個宏觀經濟帶來風險。中國房地產業果真有如此大的殺傷力嗎?房地產和銀行業的相關性到底有多大?
按照央行公布的統計數據鹿鼎記,2008年6月末,全國商業性房地產貸款餘額為5.2萬億元,其中,房地產開發貸款餘額為1.95萬億元,購房貸款餘額為3.3萬億元。5.2萬億元的貸款餘額意味著多大的規模?同樣來自央行的數據, 6月末,我國本外幣貸款30.5萬億元,5.2萬億元的貸款餘額意味著17%的比重。在我國房貸沒有證券化的背景下,一個極端的假設是,即使5.2萬億元的貸款全部變成壞賬,對於銀行體系的衝擊也不過是17%,遠遠不到所謂的『房地產崩盤意味著銀行死亡』的地步,更到不了爆發全面經濟危機的程度。
以上是房地產行業在銀行體系的直接貸款規模,如果考慮到一些以住房和土地為抵押的貸款,和房地產相關的貸款規模會超過5.2萬億元,如果房價和土地價格下跌,銀行的這部分抵押貸款可能遭受較大損失。這部分高風險的貸款有多大規模,可以大致推算一下。2007年是國內房價飛速上漲的一年,如果未來房價下跌,可以將2007年至今的住房抵押貸款視為高風險貸款,這部分的貸款規模有多大,也可以做一個大致推算。按照央行的統計數據,從2007至2008年上半年,國內本外幣貸款餘額從24.4萬億元變為30.5萬億元,新增6.1萬億元,假設其中有一半是住房抵押貸款,也就意味著3萬億元左右的規模,佔6月末貸款餘額的比重不到10%。
反過來看,目前國內房地產開發的資金來源主要來自銀行,從開發商的融資渠道看,房地產定金和預售款約佔40% ,開發商自籌資金約佔30%,銀行直接貸款約佔20%。考慮到房地產預售款和開發商自籌資金也有相當部分的銀行貸款搜狐網,房地產開發資金的50%以上來自銀行。
由此可見,銀行和房地產的關系,更准確的描述應該是,房地產行業對銀行的依賴,遠遠大過銀行對房地產的依賴。銀行能夠在相當程度上影響房地產的發展,而房地產的起落雖然會給銀行業帶來一定的風險,卻遠遠到不了一起崩盤的程度。所以,對於房地產行業調整的風險不應過分放大,更不應該和金融危機甚至經濟危機劃上等號,這只是任何一個快速發展的行業都會面臨的調整而已。
美國的次貸危機因為所謂金融創新,席卷了從上至下的各個階層,普通購房者、大摩、雷曼等投資銀行乃至房利美和房地美等住房抵押貸款機構,甚至全球的投資者無不牽連其中。相對之下,中國地產業的運作模式還是較為傳統和保守,在資產證券化方面的步子很小,也沒有像美國一樣,通過住房創造現金流來進一步刺激國內消費。所以,國內房地產雖然出現短暫的行業調整,衝擊范圍也僅限於地產以及銀行等相關行業,即使有幾例零星的斷供事件,也遠遠無法和美國的次貸危機相提並論。
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