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中國經濟轉型的困難輻射到各個角落搜狗,從資本市場到實體經濟,無不隨著中國經濟轉型的大潮起起落落。作為實體經濟的重要組成部分,房地產的調整自然也在所難免。樓市和股市因為牽涉面最廣,這兩個領域的調整也就成為人們關注的焦點,盡管調整的行業並不僅僅局限於此。
為了更長遠的發展
房地產是國民經濟的支柱產業,這是一句老生常談的話,但這個支柱產業究竟有多大比重,一直以來並沒有十分准確的數字。從投資規模的角度看,按照國家統計局最新公布的數據,今年1?8月,我國城鎮固定資產投資8.492萬億元,其中房地產開發投資為1.843萬億元,佔比高達21.7%。如果將建築業等相關產業也考慮在內,比如房地產用量佔全國總用量25%的鋼材,房地產用量佔全國總用量22%的水泥等等,房地產在中國經濟中的分量不言而喻。因為房地產和中國經濟周期高度相關,所以,認識房地產,首先必須放在中國經濟的大背景之下來觀察。
眾所周知,2008年是中國經濟近年來最為困難的一年,上半年的經濟工作主要是防止通貨膨脹和防止經濟過熱,收縮流動性和控制投資規模成為宏觀調控的主要手段。和其他很多行業一樣,房地產也難免遭受調控之苦,成交量萎縮乃至價格下跌都是正常反應。GDP經過連續4個季度的增速放緩後,從去年最高的11.9%到今年二季度的10.1%,過熱的風險基本消除。與此同時,通貨膨脹的壓力也大大減少,CPI指數從去年2月份最高的8.7%下降至今年8月的4.9% 。對於中國經濟而言,下半年乃至明年的重心將從通脹轉移到增長。
在宏觀經濟的三駕馬車中校友錄,出口形勢最不樂觀。發達國家的經濟形勢仍有進一步惡化的趨勢,加之人民幣昇值和勞動力成本上昇等,寄望出口將中國經濟帶上高速發展的軌道並不現實。同時對於管理層而言,調控出口的空間也不是很大。所以,中國經濟增長的引擎將逐漸向投資和消費傾斜,尤其是後者,這也是政府可以調控的領域。無論是投資還是消費,房地產都是其中的重要因素。以此看,房地產的短期調整就沒有那麼可怕,在擠去投機泡沫後,還將和中國經濟一起成長。
房地產應該是經濟發展到一定階段後的產物,也就是伴隨著經濟的發展而發展,但歸根結底,它不應該成為推動一個國家經濟發展的主要動力,否則就成為本末倒置。即使是美國這樣的經濟發達國家,在房地產過度發展後,最終也難免為泡沫所傷。房地產應該在宏觀經濟中扮演何種角色,美國今天的教訓提供了最有說服力的案例。
簡單回顧一下美國由房地產危機引發的經濟危機。經歷過『9·11事件』、IT泡沫破滅等眾多打擊後,美國經濟需要新的經濟增長引擎,美聯儲以17次降息為房地產創造了前所未有的發展空間,美國的投資銀行們也以極大的想象力創造出住房次級債,為那些原本沒有消費能力的人提供了不計其數的住房。不僅如此,不斷昇值的住房更成為美國人的支票簿,在經過重新按揭後,住房為他們創造出源源不斷的現金流,從而在各個領域刺激了美國的消費,拉動了美國的經濟增長。當泡沫破滅後,房地產危機也迅速衝擊了美國經濟的方方面面,從金融危機演化成全面的經濟危機。不僅僅是美國天龍八部,日本和我國香港地區及10多年前的海南,都有過地產過度發展的深刻教訓,今天的中國房地產並不缺乏前車之鑒。
中國房地產在過去兩三年內經歷了高速發展,也積累了一定程度的泡沫,但是和美國次貸危機相比,無疑還是健康很多。在泡沫進一步放大之前對房地產主動降溫,其實是為了整個行業更健康平穩地發展,如果任其不顧,只看到短期繁榮,無異殺雞取卵。任何一個行業在經歷過快速發展之後,都會有內在的調整要求,所以,房地產業的短暫調整也並非洪水猛獸。
在將近20年裡,中國房地產業經歷過大大小小無數次調控,從最早上世紀90年代初針對海南房地產投資過熱開始,隨後是1998年,也就是在亞洲金融風暴之後,國家實施住房制度改革,以貨幣化分房取代福利分房,將房地產作為新的經濟增長點,由此迎來中國房地產黃金十年的開始,也給房地產行業帶來隨後很多年的混亂和調控。房地產在近期出現的波動,既是行業調整的內在需求,也是多次宏觀調控累積的必然結果,從長遠看,無論對房地產行業本身,還是對中國的宏觀經濟,都是有益無害的。
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