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在魏偉看來,銀行貸款減少和銷售下降是房地產業資金來源緊張的根本原因。
『先有需求空缺,然後纔有房地產行業的資金短缺。』魏偉說。他認為,2006年下半年之後,商品房價格和土地價格上漲過快,行業銷售利潤率的上昇和商品房品質的上昇開始脫節,這種涸澤而漁的發展方式使得消費者的消費預期發生根本轉折。2007年下半年開始,經濟景氣指數下滑,通脹陰影未去,使得房地產行業的運行背景發生根本轉折。而房地產開發企業對市場反應相對遲緩,土地儲備和在建新面積較大,現金流平衡壓力發生根本轉折。
『宏觀經濟基本面的下行,使得房地產行業的調整周期比預想的更長,股市和房市的低靡使消費者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經濟形勢的惡化進一步蔓延。』魏偉說。
那麼房地產行業資金的巨大缺口會對房價產生怎樣的影響?《2008中國房地產行業資金報告》認為,價格下跌是預期之中的事。
報告中的數據顯示,2007年12月深圳的房地產銷售價格環比出現下滑,到2008年8月同比也出現下滑,是當前國內房地產銷售價格跌幅最大的城市。
上海的情況雖然略好於深圳,但從2008年2月起,房價上漲的勢頭已經停止,7月房地產銷售價格開始出現下滑。
北京地區的房價略顯堅挺,但是到2008年6、7月,房價環比上漲停止。
『從以上跡象看,房價的調整似乎剛剛拉開序幕,而不是接近尾聲。』魏偉說。全國主要城市房價上漲勢頭出現明顯的停滯,關鍵因素仍然是需求的萎縮。在供給面平穩增長的背景下,需求面迅速下滑,決定了價格趨勢必然出現逆轉。
報告認為,目前價格調整仍不充分,市場仍在等待房價和地價的公開下跌,而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。房價將面臨十年來從長期持續上漲走向在中期內公開下跌的轉折點。
在魏偉看來,房地產市場需求的下降是導致資金缺口的主要原因。『因此單純放松銀根「救市」是不可取的。』要根本解決這個問題,要麼大幅增加居民收入,要麼就只能是降價。從目前看,大幅度提高居民收入的可能性很小,降價將是有效的解決方法。
房地產市場並不悲觀盡管報告比較悲觀,但湘江偉業(北京)投資有限公司董事長方明理並不這麼看。他認為,雖然全球整體經濟出現衰退跡象,但只要中國在政策、市場、操作層面回歸理性,中國的經濟能夠保持適度的增長,中國房地產市場在未來幾個月內能夠穩定增長。
方明理認為,適當的價格回調是對的,但是光靠個別企業的降價行為,對整個的中國房地產市場、對整個的中國經濟增長沒有好處。個別的企業看上去好像跑贏了大市,走在前面,但卻打擊了消費者的信心。要適當的回調,但是在輿論引導方面要給消費者一個好的預期。
『我擔心的是,如果繼續維持這樣的局面,而且不斷擴大它的負面影響,將來整個中國的樓市面臨極大的危機。』方明理說。
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