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央行降息和局部性下調存款准備金率對於具有資金密集特征、且目前正處於資金冬天的房地產行業,構成一定成都的正面利好消息。具體體現在購房者和開發商的利息負擔有所下降。
5年以上按揭貸款利率下降9個BP,對於15-25年貸款期限的購房者來說,每百萬元按揭貸款月供支出減少100元。1-3年內貸款利率下降27個BP,每億元開發貸款年利息支出減少27萬元。
目前行業消費或者需求第一決定因素是居民收入保持最近3年平均增速、房價15-20%跌幅的理性回歸,即房價收入比回到04年前後9倍左右的水平;行業投資或者供給第一決定因素是銷售形勢穩定推動開發商銷售回籠資金穩定、銀行貸款額度有所放松。因此,利息負擔下降對行業刺激作用有限,行業難以由此出現大的反彈機會和反轉機會。
3年以上長期貸款利率降息幅度小、局部性存款准備金率下降和貸款額度並未放松,表明央行貨幣政策的放松有一定試探性,房地產行業是否能有更好的回暖取決於政策持續放松的利好,比如:放松二套房貸政策等,而這可能還是和房價收入比回到合理水平有關。
房地產板塊由於股價大幅下跌,反映了行業諸多不利預期,所以板塊存在超跌反彈機會,預計主流公司反彈幅度在15-30%之間,即08年PE回到12倍PE,RNAV折價30%左右(附表4)。行業評級維持謹慎,但依然偏謹慎,建議適度低配或標配。
可關注三類個股:(1)業績保障性強的公司:保利地產、金融街、華發股份;(2)非萬科類公司:張江高科、華僑城A、中糧地產,他們的地價成本領先優勢有望保持,在行業毛利率下滑趨勢中依然獲得良好的毛利率,同時他們持有低成本的成熟物業。(3)重點公司中質地良好的超跌股:上實發展、招商地產、萬科A,首開股份、金地集團。
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