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要回答這個問題,首先要對中國經濟形勢及房地產形勢做出判斷。2008年以來,國內外宏觀經濟的錯綜復雜性加大了判斷中國宏觀經濟未來走勢的難度。年初溫家寶總理曾經說過2008年是中國經濟最困難的一年,當時大家對此尚存疑慮,現在來看,感同身受。目前,中國經濟存在的困境主要是輸入型高通脹。國家統計局發表的經濟評述表明,我國經濟的對外依存度已超過60%。在能源、糧食問題依然嚴峻,大量游資參與資源性產品期貨炒作、次貸危機依然在全球蔓延的國際經濟形勢下,中國經濟在短期內要想獨善其身難度非常大。
國家統計局公布的數據顯示,7月份我國PPI同比上漲10%,CPI同比上漲6.3%。與央行年初預測的2008年中國經濟增長率將在10.5%左右的數據相比,中國經濟雖然還處於良性發展階段,但發展內容已經發生了根本性變化。
在這種情況下,國際游資進入中國的步伐必然會放緩。更為重要的是,人民幣匯率形成機制改革三年以來,人民幣對美元昇值幅度已超過20%,距離匯率均衡值越來越近,未來昇值空間正在逐步縮小。隨著美元減息預期減弱,未來美元可能會走強,在此情形下,人民幣昇值所帶來的套利機會降低,國際游資進入中國的主觀推力減弱。央行公布的數據顯示,2008年6月份,我國外匯儲備新增119億美元,遠低於4月份的755億美元和5月份的403億美元,扣除貿易順差減少和外匯繳存准備金因素,熱錢流入已明顯減速。在這種情形下,盡管以徐滇慶教授為首的一部分專家認為國際游資會再度炒熱中國房價、股價,但以黎以煥為首的另一些專家卻在擔心『熱錢』奧運後撤出中國的後果。
熱錢流入對中國經濟的破壞程度遠不及大規模熱錢快速撤離的嚴重。大規模熱錢快速撤離,不但會對我國的外匯儲備造成影響,而且會攪亂股市、樓市,並進而引發中國經濟的震蕩。對此,政府管理部門已有所警覺。近兩個月,國家頒布了一系列外匯管理規定,嚴堵國際資本短期進出渠道。同時,央行設立匯率司,深化外匯改革,加強跨境資本監管。從政府的一系列政策措施可以看出,防止熱錢短期進出是當前外匯管理工作的主要職責。
游資再進入房地產市場的可能性不大認清國際游資未來的流向對房地產開發企業非常重要。當前,我國不少地區的房地產市場出現了調整,雖然國家發改委公布的數據顯示,2008年7月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0%,但上漲背後,卻是許多地區,特別是一線城市,交易量大跌、有價無市的整體疲軟和上揚乏力的市場狀況。
雖然市場狀況日漸清晰,但是還是有些開發商和炒房人對房地產市場抱有幻想,希望國內外游資能夠重新將房地產市場推向高潮。對於這部分人來說,認清現狀尤為重要。因為現實是:一方面國家正在采取措施嚴防熱錢短期進出;另一方面熱錢流入的步伐正在放緩。在全球經濟衰退的背景下,中國經濟雖然基本面健康,仍然一枝獨秀,但熱錢進入中國的總量會越來越低已是大勢所趨。
尤其值得注意的是,即便有熱錢繼續進入中國,也很難再大規模進入房地產市場。主要原因有四點:
首先,目前中國房地產市場發生的調整是市場性調整,對於這一點,熱錢可能比普通大眾更深有體會。
其次,美國次貸危機的發生,使全球數以億計的家庭受到影響,許多國家的房地產金融機構和炒房者都受到了衝擊,甚至使貝爾斯登等具有全球競爭力的投行破產、倒閉,使許多炒房者血本無歸、負債累累。活生生的案例,熱錢不會不引以為戒。
第三,新的住房政策體系加劇了國內外游資進出房地產市場的風險。隨著住房保障體系的確立,我國房地產市場格局將發生根本變革,政府大量保障性住房的推出將使佔社會絕大多數的中低收入家庭遠離商品房,游資喪失了炒作需要的空間及接盤的下家。
最後,更為重要的是,在當前緊縮貨幣政策與深度市場調整的雙重作用下,熱錢在中國房地產市場已無利可圖。在此情況下,熱錢即便選擇待在銀行,也沒有理由和動力進入房地產市場,這種情況短期內根本不可逆轉。
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