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摩根士丹利:
房市供應過剩風險日趨放大
摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶(王慶博客,王慶新聞,王慶說吧)認為,未來幾個月內,房地產市場供應過剩的風險將日趨放大。
一種可能的情況是,開發商將被迫降價,較低價格將提高住房購買力並重振購房興趣,刺激房地產銷售。實際上,中國一些大型房地產開發商近來的降價得到了購房者的積極響應。這種情況下,開發商將以犧牲利潤為代價換來銷售上漲。由於普遍認為開發商存在了相當豐厚的利潤空間,因此利潤縮水不會對他們的投資熱情造成太大打擊。
一種可能的情況是,開發商將被迫降價,較低價格將改善住房購買力並重振購房興趣,從而刺激房地產銷售。然而,實際結果未必像上面描述的那麼好:即便降價,房地產銷售仍有可能繼續低迷。這也是有可能的,如果房地產價格果真存在由強烈的投機需求引發的泡沫。這樣一來,房地產降價只會進一步削弱購房興趣。大量開發商也有可能因此而面臨嚴重的流動性問題。
瑞士信貸:
2009年房價將再跌5%
瑞士信貸剛剛發布的研究報告顯示,預期國內樓價將進一步向下,並相信短期內政府不大可能有直接的政策放寬。瑞信預料2008年內地樓價會跌15%,2009年再跌5%,料2010年以後樓價將持穩。因此,瑞信將中國地產商的2008至2009年平均每股盈利預測分別下調31%和35%。報告指出,中國的利率和存款准備金率已見頂,並預期今年底前有機會降低存款准備金率以應對經濟增長放慢的風險。該行預期,政策放寬只會針對如基建、中小企和出口相關的行業,不認為短期內會出臺放寬地產業的政策。
恆生銀行:
樓市跌勢或會持續數季
8月底,上海萬科以『迎中秋』之名對旗下八大樓盤全線降價。與此同時,杭州、寧波和南京等地,也相繼傳出萬科樓盤降價的消息。隨著萬科帶頭公然祭出『降價大旗』,新樓盤折價銷售開始呈現蔓延之勢。
恆生銀行日前發布的報告指出,房地產投資的增長於今年初開始放緩。一手市場價格增長由一月份的12%回落至七月的7.9%。目前樓市跌勢或會持續數季,之後纔會出現較穩定的長期復蘇跡象。
潘石屹:
『解放軍』終於來了
『「解放軍」終於來了,幸好,來得還不算遲。』得知央行降息的消息後,SOHO中國董事長潘石屹作出上述表示。他認為,此次央行降息的初衷源於對整個經濟宏觀面的考慮。尤其是近日美國信貸危機持續放大。15日,美國雷曼兄弟宣布申請破產,同時,美國銀行宣布收購美林證券。『美國金融領域的暴風雨可能將席卷全球,中國要提前做好防臺風的准備。』
『信貸對房地產的影響主要包括開發貸款和購房按揭貸款兩個方面。比較而言,對於現在的開發商來說,因按揭貸款的利息下降而拉昇一部分購房預期,是更希望看到的結果。』至於信貸放松能否達到這樣的效果,潘石屹表示,這要看觀望力量與減輕還貸壓力兩種心理的博弈情況如何。
任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧):
房價下降影響消費
全國約30億平方米的商品房中有一半以上的家庭尚未付清房款,房價下降同樣影響其預期與消費。這些存量資產的損失遠遠大於房地產商手中的存貸損失(開發商未必都會損失),並且不亞於中國股市幾萬億元的資產縮水。
恰恰只有那些不顧已有存量住房的絕大多數百姓的感受的少數人,在期待著從房價下跌中獲取便宜和個人利益的人纔會高呼房價下跌萬歲。房價不合理高漲本應用供求關系與競爭讓價格趨於合理,有昇有降是必然的,但如果試圖用行政的乾預和非市場化的手段讓房價不合理下跌,並不會給中國的經濟帶來任何益處!(家路美)
挽留房企繁華僅靠貨幣政策松動是不夠的
□見習記者傅蘇穎
受國際股市拖累兩市昨日深幅下挫,不過房地產板塊跌幅要小於大盤,保利地產、招商地產等龍頭更是頑強收紅。央行日前出臺的貨幣政策組合拳,發出從緊貨幣政策松動的信號越來越明確,這給掙紮在資金流動性困境中的房地產企業帶來了希望。在當前房地產市場迷茫彷徨的當口,央行緊急下調『兩率』,能否挽留住房地產企業正在逝去的繁華呢?
數據顯示,今年上半年,119家可比房地產上市公司主營收入同比增長41%,淨利潤同比增長62%;地產板塊毛利率為41.5%,同比也上昇了4.4個百分點。
盡管中報依舊靚麗,但業界普遍認為『難掩近懮』。房地產企業預售和收入結算之間存在時滯,房地產企業盈利的高增長,更多的是過去兩年高速上漲的滯後反映。事實上,如果細分到季度來看,絕大多數房地產上市公司第二季度的收入、利潤以及毛利率的增長勢頭都出現了明顯的放緩。
部分房地產龍頭企業日前發布的8月份最新銷售數據對此提供了進一步的佐證。公開數據顯示,萬科8月份銷售面積47.4萬平方米,銷售金額40.7億元,分別同比下降了32.8%和35.2%。商業地產公司金融街上半年實現營業收入11.24億元,同比下降46.10%;實現利潤1.65億元,同比下降82.54%,淨利潤1.38億元,同比下降78.94%。
中報暴露的現金流短缺問題引起了業內更廣泛的關注。中報顯示,金地集團經營活動產生的現金流量淨額為-14.74億元,每股經營活動產生的現金流量淨額-0.88元;保利地產經營活動產生的現金流量淨額為-64.48億元,每股經營活動產生的現金流量淨額為-2.63元,去年同期則為-0.50元,同比上昇達426%。
房地產銷售市場的持續低迷,使得房地產企業回籠資金的能力急劇減弱。然而資本市場同樣的不景氣,讓房地產企業直接融資渠道並不通暢。近幾個月來,僅有萬科、保利等少數幾家公司獲批發行公司債,而金地集團的公開增發等未能獲得通過。
因此,央行此次出臺貨幣政策組合拳,給了眾多嗷嗷待哺的房地產企業一線希望。那麼,這一次貨幣政策的松動是否真給房地產資金松綁提供了一個契機呢?
銀河證券首席經濟學家左小蕾認為,降低中小金融機構存款准備金率政策對於國內『入冬』的房地產市場而言,影響甚微。左小蕾說:『除非在松動貨幣政策的基礎上,同時放松之前針對房市所出臺的一系列控制政策,纔會對國內房地產市場產生較明顯的正面影響。』
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中央要求“促進房地產市場穩定健康發展,防止資產價格波動過大”的同時,是否意識到讓房價迴歸理性實際的價值,擠掉房地產中的泡沫,纔是穩定當前經濟,恢復人民消費信心和救市唯一而正確的政策。