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萬科降價不僅撼動了杭州樓市一直堅挺的價格,而且推倒了杭州樓市的第一塊多米諾骨牌,之後杭州的多家房地產公司也祭出降價促銷的大旗,杭州錢江國際SOHO領寓推出7.2折特價房,並享受『無理由退房』的優惠措施,南北?西岸更是打出了7折的優惠,似乎杭州樓市的價格戰即將全面掀起,與此同時,一些專家開始為開發商打抱不平,認為價格戰,將危及整個房地產市場,那麼這些打折的樓盤到底還有多少利潤,房價還有多大下降空間?
魅力之城這塊土地,是浙江萬科在2006年5月25日拿下的,當時的樓面價是每平方米2500元左右,而同期周圍的樓盤,開盤價格大體在每平方米5000元上下,所以在當時,每平方米2500元的樓面價並不算便宜,到了2007年4月22日,魅力之城首期銷售的時候,這裡的房價已經上漲到了7000多元。
杭州華邦房地產代理有限公司總經理助理張偉:『它因為是郊區的一個地塊,是2500元左右的地價,那我想另外建安的成本等等這些加進去估計它自身的一個成本,估計6000元左右。』
張偉給記者算了一筆帳,魅力之城一期是毛坯房,成本中樓面價是2500元/平方米,建安成本大概在2000元/平方米,財務、營銷、管理等綜合成本在800元/平方米,那麼毛坯房的成本應該在5300元/平方米左右,魅力之城二期是精裝修房,按照萬科的說法,魅力之城精裝修的標准為1500元/平方米,那麼精裝修房的成本應該在6800元/平方米左右,而這次降價銷售的房價是每平方米8500元到9500元左右,那也就意味著,即使降價打折銷售,萬科公司仍然有20%左右的毛利率。
我愛我家杭州有限公司總經理陳毅剛:『那我想應該沒有人會做虧本的買賣,無非是賺多少錢,賺多賺少的問題,出於他們資金回籠的要求考慮,還是出於利潤的考慮,我想作為萬科這樣的大企業,應該有自己的一個明確的目標。』
的確,不管萬科打折降價銷售是出於什麼樣目的,但是萬科通過上海、杭州等地的降價促銷,既快速回籠了資金,又仍然保有一定的高額利潤,也許這是萬科在這次降價風波中獲取的最大收益。
萬科企業股份有限公司執行副總裁肖莉:『包括上海,包括杭州的銷售都應該是相當不錯的,上海我們賣了6個多億,杭州這邊也是80%就賣掉了,所以其實我們可以看到市場整個剛性的需求並沒有發生本質的變化。』
作為重量級的地產龍頭,萬科從2007年底就開始在廣州、深圳率先刮起了降價風,之後,這股降價風又從華南刮到西南,再席卷至首都北京,如今又吹到了房價一直比較堅挺的長三角地區,8月30日上海萬科展開『喜迎中秋,八盤同慶』活動,進行打折銷售,截至9月7日,認購套數337套,認購金額達5.67億元,杭州萬科9月3日至7日五天內認購336套,認購金額達到2.9億,同期推出青年置業計劃的寧波萬科也在五天內認購213套,達到1.8億元的認購金額,一周之內,三家區域公司累計認購金額已經接近10億元,降價能否成為房地產商加速資金周轉的提速器?
對於今年的杭州樓市來說,金九銀十並沒有成為現實,去年銷售火爆的場面在萬科打折銷售以前已經很難看到。來自杭州透明售房網的數字顯示,跟去年同期相比,杭州一手商品房和二手房的成交數量急劇下降。
張偉:『8月份2007年杭州市場的主城區成交了2322套左右,2008年8月份的情況只是在900套左右,那這個成交量的下滑大概有63%。』
市場的急劇萎縮,已經讓開發商的資金越來越緊張,為了回籠資金,一些開發商早就打起了價格的主意,9折甚至是85折早就出現了,還有一些開發商則采取送裝修、送家電等方式暗降價格,而萬科僅僅是撕開了暗降的面紗,並且把折扣降到從來沒有聽說過的75折。
肖莉:『我們始終對這個市場是懷著一種敬畏之心的,我們是去順應市場,而且我們從來也沒有任何的想法要去影響市場,我們就是在做我們認為符合市場的這樣的一些事情,通過多方位的這樣一些方式來給市場一個更好的價格,市場能夠接受的價格。』
2006年到2007年,杭州一些樓盤的上漲幅度達到了100%,而上漲的房價又推高地價,地價又推高房價,不斷攀昇的房價讓很多購房者望而卻步,到了2008年很多樓盤出現滯銷現象,開發商的資金壓力明顯加大,隨時都有斷裂的風險,這讓許多開發商處在了生死邊緣。
浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬:『從全國去年的情況來看,應該講房價過快過猛的上昇脫離了很多居民的一種購房能力,這個實際上是帶有泡沫成份的,那麼今年各地的房地產價格都在進行回落,特別是新開的樓盤,它的定價在趨於理性,我覺得這是一個房地產市場,健康發展的一種需要。』
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