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保利地產中報資料顯示,其80%以上的項目資源集中於一線城市。據了解,保利地產雖然下半年推盤量將有所增加,但由於全國化布局剛剛完成並未進入全面收獲階段,最近1年內的銷售來源仍然主要集中在北京、上海、廣州及少數二線城市,銷售風險較為集中,而下半年和明年將是保障性住房形成對市場的實質性衝擊。
同樣,金地集團的業務也是主要集中在深圳、上海、北京、武漢、西安等幾大城市。其上半年在二線城市的樓盤只涉及到了東莞、佛山和寧波,三地銷售額合計3.62億元,佔上半年銷售總額的7.22%。
而萬科今年加強了對珠三角二級城市的開發力度,其中僅東莞、佛山、珠海三個城市在2008年上半年為萬科貢獻了近16%的淨利潤,此外,長三角蘇南地區的二線城市蘇錫常也帶來了將近5個點的收益。
業內人士認為,萬科在珠三角和長三角的下鄉政策取得了巨大的成功,與其在中心城市與其他大開發商拼資金,拼技術,還不如到二線城市去依靠強大的品牌效應,獲得穩定的市場收益。
第一創業分析師陳曉波表示,全國房價整體而言泡沫並不明顯,二、三線城市房地產相對比較健康,未來調整將集中在一線城市,未來1年內房價可能下調7%-26%。
資金壓力:達摩克利斯之劍據中報顯示,金地集團經營活動產生的現金流量淨額為-14.74億元,每股經營活動產生的現金流量淨額-0.88元;保利地產經營活動產生的現金流量淨額為-64.48億元,每股經營活動產生的現金流量淨額為-2.63元,去年同期則為-0.50元,同比上昇達426%。
與金地集團和保利地產不同的是,秉持『現金為王』經營思路的萬科資金方面更寬松一些,上半年其經營活動產生的現金流量淨額為14.89億元,每股經營活動產生的現金流量淨額0.14元。
但資金問題始終是房企頭上揮之不去的『達摩克利斯之劍』。由於現金緊張,引發了房地產上市公司的再融資風潮。從5月以來,相繼有包括萬科、保利地產在內的5家地產公司共計145億元公司債獲批,保利地產7月份已發行43億元公司債,萬科則在9月初發行公司債59億元。
金地集團公開增發的融資方案於7月28日未能通過,但早在今年2月份,瑞銀集團與金地集團簽訂協議,在境外共同發起成立房地產投資合伙企業,預計將募集3億美元資金,這在一定程度上能緩解資金緊張的困境。
另外,金地集團公告稱,將於9-10月份期間在全國范圍內集中推出15個樓盤,以加快資金回流。據悉,金地集團在2008年並沒有擴大土地儲備。
長城證券研究員萬知認為,近期樓市調整仍將持續深入,下半年樓市持續低迷可能性較大,如果擴張過快,一旦因回款不暢等原因致使融資受阻,可能會延緩開發速度以至影響業績釋放。
上述分析師表示:『在未來的一段時期內,資金鏈出現問題的房企可能會比較艱難。』
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