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『金九銀十』又至,全國房價『跌』聲四起,樓市面臨深度調整,這次調整的幅度有多大,持續時間將有多久?
8月中房上海各項價格指數出現近年來首次下跌,該指數辦公室9月11日發布報告認為,在內外宏觀經濟環境的影響下,上海房地產市場調整已成定局。
上海佑威房地產研究中心主任薛建雄認為,從整體上看,上海房價的調整幅度可能在10%左右,但不排除少數樓盤大幅降價。
長城證券有限責任公司地產研究小組近期發布報告預測,中國內地樓市本輪調整將持續兩年左右,目前仍處在調整前期,報告中指出,上海等一線城市調整幅度在30%左右,二線城市調整空間在10%?30%內。
問題一:房價降了嗎?9月6日,中投證券發布的房地產市場月報顯示,從近三個月來看,上海住宅成交均價依然堅挺。
9月10日,佑威房地產研究中心發布報告稱,在上海成交活躍的212個新盤中,仍是漲的多跌的少,與上半年平均售價相比,7月8月兩個月售價上漲的樓盤佔55.2%,下降的為44.8%。該中心主任薛建雄表示,今年6月,上海房價達到了歷史最高點。
房地產行業正在發生改變,目前已是各方共識,但僅從成交價格來看,上海目前僅是部分樓盤售價高位下調,其價格與普通購房者仍有較大的心理差距。
早在今年2月,市場已有『跌』聲傳出,當時就有專家指出,房價降的只是漲幅。上海房地產研究專家顧海波稱,『這就類似將一只股票的價格快速拉昇到上漲9%,然後讓它回調到6%。賣的人說,我降了3個點了;事實上,它漲了6%——就看以哪個時點為參照。』
不過,以薛建雄的觀點,房價如果與經濟增速保持一致,即為相對平衡的狀態,考慮到通脹、利率等因素,如果房價的漲幅低於經濟增速,就意味著樓市進入下行通道。
在樓市低迷時期,開發商同樣有錢可賺。薛建雄舉例說,1998年至2003年,包括上海在內的全國樓市低迷,但上海的超級大盤中遠兩灣城在1998年的開盤價是3500元/平方米,2002年已賣到7000元/平方米,利潤超過100%。
問題二:開發商會競相降價嗎?近一個月以來,各地紛紛傳出降價促銷的消息。8月28日,萬科在上海宣稱,8月30日至9月14日期間8個樓盤推出特價房源,並喊出『直降10萬』的口號。
但據佑威房地產研究中心統計,今年7月和8月,在174個公寓項目中,有79個項目在降價,佔比超過四成;31個別墅項目中,有21個項目降價,佔比超過七成。
進入『金九銀十』後,醞釀跟進降價的開發商將更多,在國慶假日樓市期間,預計將會出現更大規模的降價樓盤。與萬科『大張旗鼓』地降價不同,更多開發商並未公開承認降價。
曾拋出『百日危機論』的SOHO中國有限公司董事會主席潘石屹宣布,從9月1日起,SOHO中國旗下所有在售項目平均提價5%左右。但記者調查發現,其實仍能按付款方式給予折扣優惠。
事實上,在降價促銷早期,開發商借此取得了良好的戰績。今年2月21日元宵節當天,上海萬科對旗下10個樓盤240多套房源進行九五折促銷,當天成交170套房源,回籠資金2.57億元。
薛建雄說,跌幅超過10%的22個樓盤主要是去年漲幅過大的,但外環以內品質好的樓盤仍將保持價格堅挺。
6月19日,國泰君安房地產業分析師孫建平發布了《資金緊張的冬天,誰的棉衣厚?》的報告。報告稱,部分企業資金鏈斷裂不會表現為群體性的惡性降價行動,資金鏈斷裂或者瀕臨斷裂的企業變賣項目比降價清盤的概率大。
孫建平認為,降價清盤的投資回報率,並不比變賣資產高,很多時候變賣項目能夠為資金鏈斷裂的企業保留項目參股權,有機會分享到未來利益。而龍頭企業也不會輕易放棄通過並購的方式來整合行業資源的機會。
此外,因賑災、建設保障性住房、經濟下滑、地價房價下降等,今年地方政府的財政壓力比往年大很多。地方政府也不會坐視房價大降。
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你的問題就象去年股市從6000過點降到5500時有人問過一樣.那是在18樓,到了3000點,以爲到底了,其實那纔到一樓,下面還有地下室,還有18層地獄呢.現在呢,就算是到了18層地獄,下面還有阿修羅界呢.你說房價該降到什麼地步?我衷心祝願開發商、地方官員和銀行垃圾,年底都死了!!!!!