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4、業主決定共同物業管理事項要『少數服從多數』
新《條例》在業主共同決定管理事項內容和共同決定管理事項的有效條件方面與《物權法》和國務院《物業管理條例》進行了對接。其中規定業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建築物及其附屬設施設備需要『雙三分之二』以上業主同意;制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業,決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項需要『雙二分之一』以上業主同意,使得業主在決定共有和共同管理事項時更加規范、透明、科學,為業主集體決策提供了法律依據。
5、欠費業主不能當選業委會成員
《物權法》規定『業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。』同時又規定『業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。』,新《條例》規定,遵守業主大會議事規則和管理規約,按時交納物業管理服務費是業主參加業主委員會選舉的必備條件之一,也就是說今後欠費業主沒有參加業主委員會成員的選舉資格。
6、對物業管理區域內停放機動車輛有新規
物業管理區域內機動車輛的停放與管理是目前全市遇到的熱點難點問題,為此,新《條例》對這方面作了詳細規定,一是規定佔用物業管理區域內業主共有的道路停放機動車輛的要征得業主大會同意,並必須保證消防通道和道路暢通;二是規定了佔用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的必須交納場地佔用費,並且明確了收取費用的使用用途;三是規定場地佔用費的收取標准和使用辦法由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在合同中約定,廣大業主對費用的收取和使用情況有知情權。四是業主對機動車輛的停放另有保管要求的,可在物業服務合同之外約定。五是機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內的停放、行駛的具體管理辦法由全體業主共同研究確定。六是對前期物業管理階段的機動車輛和非機動車輛的管理、收費標准及其費用使用用途等問題在前期物業服務合同中進行約定。這些規定,體現了物業管理區域內機動車輛的停放、行駛等管理由全體業主集體決策、物業服務企業執行的原則,對於減少因機動車輛停放管理而產生矛盾糾紛將起到積極作用。
7、物業服務企業違規退出將受到處罰
新《條例》規定,一是業主與物業服務企業簽訂物業服務合同的期限一般不低於兩年,這一規定是根據物業管理行業的特殊性做出的,旨在保護合同雙方的根本利益,維護廣大業主的正常生活秩序;二是規定物業服務合同期限屆滿雙方不再續約的,或者提前解除物業服務合同的,物業服務企業應當提前三個月書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,並到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案,落實退出項目預警報告制度;三是物業服務企業在預警後、退出項目前要繼續按照合同約定做好服務,協助業主大會選聘新的物業服務企業,同時業主應當按時交納物業管理服務費,至合同終止;四是規定物業服務企業依照有關規定履行退出程序,並在合同終止之日起十日內向業主委員會移交有關資料及物品,未有業主委員會的,在區、縣物業管理行政主管部門監督下,向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。另外,新《條例》還規定,物業服務企業不按照規定履行退出程序和相應義務的,責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上五萬元以下罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。此規定將約束物業服務企業退出項目管理行為,進一步規范我市物業管理市場秩序,能夠有效地維護廣大業主的正常生活秩序。
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