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2008年上半年,我國房地產市場的基本面是好的,是朝著國家宏觀調控的預期方向發展的。隨著國家宏觀調控政策和住房保障制度的落實及在國內國際多種因素的綜合作用下,房地產開發投資保持較快的增長;房地產市場供求緊張關系有所緩和;房價漲幅總體趨緩,部分房價增長較快的城市,房價開始回落;廉租住房制度逐步完善,經濟適用住房建設規模加大,住房供應結構進一步改善;投資投機性需求得到控制;房地產區域性特點進一步顯現,中西部部分省市房地產市場基本上仍供需兩旺。處於高位調整期的中國房地產市場在開始理性回歸的過程中,但有些問題必須引起關注。
1、一些城市房價仍然較高,與廣大購房者的支付能力不相適應。
據國家統計局近日發布的經濟述評中提到,根據全國6.5萬城鎮居民家庭抽樣調查顯示,上半年城鎮居民人均可支配收入實際增長6.3%,遠低於房價近幾年的增長幅度。如東部地區有的城市,2007年房價增長過快,是2006年以前的2—3倍,與廣大居民收入不相適應,致使廣大購房者難以接受。按照房價收入比計算(年度房價收入比﹦年度城鎮人均住房建築面積×年度商品住宅均價/年度城鎮居民人均收入),2007年,北京13.67、廣州13.17、深圳13.07、上海11.09、杭州9.81、天津8.84。這說明相對於居民收入來說,這些地區的房價是偏高的。
2、銷售量明顯下降,市場持續低迷,將導致房地產投資下降。
今年1—6月,全國商品房銷售面積同比下降7.2%,其中住宅銷售面積同比下降6.9%,增幅分別減少了28.8和29.4個百分點。在全國31個省區市中,有16個省市區住宅銷售面積同比下降。銷售量下降主要集中在廣東、北京、天津以及浙江、福建、上海、江蘇等東部沿海幾個省市;但隨著觀望氛圍的影響,正在向四川、江西、新疆、雲南、河南、湖北等中西部省區市蔓延。值得關注的是,由於去年三季度銷售量和房價大幅增長,今年三季度同比數據下降肯定很大,這會進一步影響購房預期,使市場繼續低迷。
房地產投資與房地產消費緊密相連。上半年房地產開發投資名義增長率雖然比去年同期還高5個百分點,但扣除物價上漲指數後的實際增長率已經開始回落。銷售量如果持續下降,會直接影響房地產投資的下滑;投資下滑,最終會影響到經濟的增長和行業的健康發展。
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