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3、從去年第四季度開始,萬科對市場可能的變化發出預警,到目前市場成交量的大幅萎縮,房價的下降,市場擔心這些問題會導致開發商資金鏈斷裂,進而引發金融風險,對此,萬科怎麼看,如何應對?
得益於宏觀調控政策萬科一直堅持穩健的發展策略,但萬科的穩健性並非一日之功,而之所以能夠在大勢變化中持續保持穩健經營,要感謝宏觀調控政策。
過去幾年的政策在目前的調整期已經體現出其效果,對防范金融系統風險,保護開發商資金鏈,引導市場理性消費等方面起到了明顯作用,也為行業的安全、健康發展提供了保障。
早在2004年年報,萬科就提出了『房價過快上漲無人受益,平穩發展纔是行業之福』的觀點,公司認為房價的過快上漲,對於房地產行業和開發商——尤其是立足於長遠發展的開發商——不僅不值得歡欣鼓舞,反而需要高度警惕。房價過快增長將導致行業不正常的短期『繁榮』,由此產生的『沒有賣不出去的房子,沒有不賺錢的發展商』這種局面,對於房地產行業非常不利。此外,房價過快增長會導致地價同步上揚,世界房地產發展史早已證明,過高的地價和因此導致的資金佔用將降低房地產企業的資本回報率,阻礙企業的高速增長。
同時萬科認為,房地產行業之所以成為宏觀調控的重點,是因為行業對宏觀經濟影響深遠。但也正因為房地產行業對宏觀經濟影響深遠,行業過於劇烈的波動,自然也不會是調控的意圖所在。房地產市場供求基本平衡並穩步發展,價格保持平穩,市場秩序良好,纔是政府對行業進行調控的最終目的。
進入2005年後,伴隨房價的持續上漲,對房地產市場的宏觀調控手段亦逐漸加大力度。在這一年開始,政府從信貸、土地、住房結構、稅收等方面實施了一系列政策,這些政策包括對土地儲備貸款的風險管理,如商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款;對商業銀行對未取得『四證』的項目不得發放任何形式的貸款;商業銀行對申請貸款的房地產開發企業,應要求其開發項目資金比例不低於35%。2006年對於個人住房按揭貸款提出了首付款比例不得低於30%的規定;同年,對住宅的住房結構比例提出了重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房;並規定了套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上的要求。
因此,可以說,自05年開始的一系列調控政策,已經為行業的良性發展打下了很好的基礎,問題的關鍵在於房地產企業是否能夠理解調控的深層含義、並順應這一趨勢做出理性的變革。如06年90/70政策的提出,一度曾引起行業的疑慮,但從目前的情況來看,當市場的亢奮情緒消退後,恰恰是小戶型產品最能滿足剛性需求、獲得市場認同。萬科目前小戶型佔產品銷售的比例已接近一半,未來公司還將進一步突出小戶型產品的比例。再例如,央行和銀監會多次要求商業銀行加強對房地產企業的貸款管理,包括規定對項目資本金比例達不到35%的項目不得發放任何形式的貸款,盡管也曾被認為是對行業發展的抑制,但現在來看,正是那些嚴格遵循這一規定的企業和銀行,其資金風險得到了有效控制。
4、一些觀點認為,隨著各地房價的下調,銀行將承擔較大的壓力,萬科如何看待這一情況?
更關注交易量關於行業整體在調整期內的安全性、以及會否發生大面積斷供現象,萬科認為成交量是最重要的指標,價格的適度調整如果能促進成交量的恢復,則顯然有助於行業盡快完成理性回歸、結束調整,並開始新的發展周期。
從各地市場的表現來看,由於大多數城市目前的房價較之07年下半年仍然有所增長,因此擔心房價的下跌將引發大范圍的斷供現象尚無必要。即使是調整幅度最大的深圳地區,上半年的價格較之去年下半年也僅下降11.3%,較之去年上半年增長12.3%,因此整體而言,深圳去年上半年購房的客戶並無太大的房屋貶值壓力,而去年10月份深圳房價達到最高點時,銷售量已經大幅下降,在高點購房的客戶數量有限,綜合考慮到首付三成的標准,以及斷供將引發的信用成本,實際斷供的可能性也並不高。
盡管目前房價是引起社會關注最多的話題,但從當前的形勢來看,交易量纔是決定未來市場演變趨勢的更重要的因素。根據國家統計局的數據,7月份全國商品住宅的均價同比下降1.5%,而銷售面積和銷售金額則分別下降27.9%和29.0%。和房價並不明顯的變化相比,成交量的持續低迷和市場觀望氣氛的加重纔是對行業更重大的挑戰。從更大的范圍來講,銷售的下滑不僅直接影響到房地產行業的資金狀況,而且也會影響到銀行開發貸款的質量。如果適當的價格調整能夠帶動市場走出交易低迷的困境,對於行業、銀行乃至社會都將起到積極的意義。
5、近期萬科在上海、杭州等地區展開一系列的促銷活動,引發了部分客戶的爭議,萬科對此有什麼樣的舉措?
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