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盡管近期公司債受到市場追捧已經不是什麼新聞,但9月5日萬科債券網上發行的盛況仍然令投資者吃驚。開盤瞬間,3.75億元的無擔保債券和3億元的有擔保債券就被蜂擁而至的大額買單一搶而空。
無疑,債券熱銷的背後,是投資者對於公司經營安全性的高度認可。面對市場的調整和波動,萬科是如何贏得投資者的認同呢?針對近期的一些熱點話題,記者采訪了萬科執行副總裁肖莉。
1、市場傳萬科無擔保公司債網下機構認購踴躍,超額認購創下公司債發行的歷史記錄,可有此事,對此公司如何看?
穩健策略支橕投資信心萬科有擔保債券的原定利率區間為5.5%-6.0%,無擔保債券為7.0%-7.5%,由於投資者的認購熱情超乎預期,其利率最終分別以區間下限確定。此外,公司在原定15億元發行的基礎上追加了14億元。
和股票投資者更關注公司收益、成長性不同,債券的持有人最關心的是發債主體的經營風險和信用安全性。擁有房地產行業最高的信用評級,可能是萬科債格外受到熱捧的重要原因之一。而在這個評級的背後,是萬科一貫的穩健經營策略。
2007年中國房地產市場出現了十年以來罕見的快速上漲局面,然而正當行業內一片歡欣鼓舞的時候,萬科的中期報告中卻出現了不同的聲音。萬科在報告中寫道:『住宅企業在快速發展的過程中,對短期內可能的市場波動應該存有充分的思想准備……公司管理層認為,應在市場的變化前保持冷靜,堅持萬科對行業趨勢的一貫判斷,堅持萬科既定的發展策略。一直以來,萬科從不會因為市場的亢奮而轉向激進,反而會因此更為重視成長的質量和財務的穩健性。』
在定期報告中提示經營環境變化中蘊含的風險,本來是上市公司向投資者應盡的義務。但像萬科這樣,在行業表面上呈現前所未有的繁榮景象時作出風險警示,卻需要勇氣。
一位私募基金經理表示:『上市公司在定期報告中,對尚未明朗的風險提出警告,至少說明兩點,第一是他們的判斷非常堅定,沒有任何搖擺;第二是他們很重視風險。類似萬科這樣的「盛世危言」,在中國資本市場可能是唯一的案例。』
2、今年以來,開發商對拿地均表現出謹慎狀態,而07年,受房價推動,地價被推高,萬科也拿了一些高地價的土地,面對調整,公司有什麼應對措施?
相對最輕的土地倉位當2007年房地產行業正處於亢奮峰頂的時候,萬科在三季度報告中這樣表述:『面對二季度以來各主要城市地價大幅度上漲的局面……考慮到目前地價水平中含有較多的預期因素,萬科認為當前的項目資源保有量是更恰當的。萬科具有在短期內進一步擴充項目資源的能力,但管理層認為,我們可以選擇更合理的時機、以更有利的方式來體現這一能力。』
正是這樣的判斷使得萬科在2007年第三季度的地價高峰期減少了土地的購置量。這樣的決定在當時可能會被視為保守甚至怯懦,但當行業調整逐漸浮出水面的時候,萬科的穩健策略開始體現價值。從本次發行中機構投資者對萬科債券的青睞程度來看,投資者對萬科財務安全性和經營穩定性具有極高的認同度。
在本次債券的網絡路演上,萬科總裁郁亮總結了萬科在調整期內把握的三個基本要點:『首先,確保即使出現最嚴峻的局面,萬科的經營安全性仍然有保障;其次,盡可能抓住市場變化帶來的機會;再次,在調整期內最大限度地提昇自己的專業能力,以便在市場回暖後體現這一能力上的優勢。』可見,萬科依然將經營安全性放在首位,且對此充滿信心。
當投資者問起萬科的信心來源時,郁亮表示,今年中期萬科淨負債率為37.1%,遠低於行業普遍狀況;6月末萬科短期借款為54億元,短期借款與一年內到期長期負債合計141億元,而目前持有的貨幣資金就達到153.7億元。公司目前銀行授信額度高達400多億,再加上本次要發行的59億公司債,確保調整期內的資金安全,自然不存在問題。
除了郁亮列舉的這一串數字以外,還有一點很重要,萬科是目前行業內土地『倉位』最輕的大型公司之一。從2004年開始,萬科年末持有的規劃中土地資源一直低於未來兩年的開發量;在行業大型上市公司中,萬科是2007年購地支出對銷售額的比例最低的企業之一,是08年上半年銷售額對最近一年新增存貨比例最高的企業之一。
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