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所謂的表率,其實也是出於對泡沫惡果的清晰認知,得以形成理性的市場選擇。樓市價格不可能只許漲不能降。在宏觀經濟周期顯現、住房金融政策緊逼,以及市場需求低迷、觀望情緒濃厚的時候,開發商的主動降價,是正視到了市場需求的無力,也是滿足當前真實的剛性需求的戰略選擇。
中金公司最近的一份報告指出,目前10大主要城市房價相對於消費者可承受水平高估了40%,月供/家庭收入比高達95%。即使以各城市中高收入家庭(按收入自高到低排前60%的家庭)計算,這一比例也高達69%,顯示目前房價遠高於一般家庭可承受的合理水平(國外月供/家庭收入比為40%)。報告還指出,房地產貸款政策的放松對於房價下跌作用有限,即使房貸利率從目前的水平上大幅降低,普通家庭仍然無法負擔目前的房價。
一家財經機構最近在作了調查問卷後得出的判斷,也在驗證中金報告的結論。該調查結果認為:當前購房者觀望情緒明顯,2008年內購房需求萎縮嚴重。同時,房價下跌在二至四成或可找到支橕。無疑,缺少需求的市場一定是跛腿的市場,而要刺激需求,必須發揮價格杠杆的效應。
有學者在研究香港市場時指出,一些香港企業之所以在競爭中脫穎而出,重要的一點是運用了恰當的風險管理策略,即維持了較高的現金流和較低的負債率。但對於目前正處於『過冬』困局中的許多開發商來說,現金流恰恰是一個軟肋。有遠見的企業,寧可業績收縮,也要強調安全性。而以勇敢降價的方式實現一定的現金流,不失為一種妥善的選擇。
上述帖子所涉及的龍頭地產企業萬科,昨天發布了8月份的銷售數據及近期新增項目的情況。在人們意料之中的是,萬科8月份銷售面積和銷售金額較去年同比下降32.8%和35.2%。不過,萬科同時選擇了一系列的降價舉措,並放緩了拿地的速度。因此,盡管萬科厘清了與那份網絡帖子的關系,但其舉措,依舊遵循了帖子所提到的邏輯。這是一個合理的邏輯。
無疑,從長期需求來看,中國房地產市場依然可保持旺盛。但當房地產業走到了今天的節點上,開發商們該如何選擇,不言自明。
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