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北京市房地產交易管理網發布的數據顯示,8月份,京城住宅銷售較之去年同期驟降67%,降幅近七成,而環比7月份,也有25%的降幅。據上海佑威房地產研究中心公布的數據,上海7月一手商品房的成交量僅為101.09萬平方米,環比下滑29.4%,成交量下滑了三成。
開發商:資金鏈緊繃在這輪房市調整中,房地產開發商的資金狀況更為外界關注。專家指出,受信貸政策等綜合性政策影響,開發商的資金鏈已經越繃越緊,同時,持續低迷的樓市成交量更令開發商的資金鏈備受考驗。
國泰君安6月的一份研究報告指出,2008年房地產行業資金缺口達7100億元,相當於行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。盡管對於這一『資金缺口』是否真實的爭辯仍在繼續,但房地產企業的資金短缺仍然可以從其融資動作中的蛛絲馬跡中得出答案。
通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩方面,而現在越多的房企轉向其他融資渠道。據悉,萬科9月2日發布公告,公司將發行總額不超過59億元公司債券。而7月份以來,已有保利地產(13.35,-0.95,-6.64%,吧)公布發行43億元債券、中糧地產(4.72,0.04,0.85%,吧)公布發行12億元債券。『從上市房企願意支付債券的高利息可以看出其對資金的渴望。』業內專家表示。
『去年許多開發商大規模拿地,今年卻明顯放緩,主要是因為今年融資的幾條渠道都不暢通。』中糧地產的一位人士指出,『現在市場上許多開發商的負債率都超過60%的警戒線,一些中小型房企可能將面臨生死大限。
對於一些不具備上市融資和發行債券的小型房企而言,銷售回款成為其最關鍵的甚至是唯一的資金來源。一旦樓市滯銷,這些小開發商脆弱的資金鏈無疑極易斷裂。面對資金和銷售的雙重困境,一些開發商紛紛祭起了『特價房』的新武器,以求在目前低迷的市場中殺出一條血路,甚至近期市場上開發商以『無條件退房』作為促銷手段的傳言也甚囂塵上。
需要強調的是,房市的低迷以及房地產企業資金鏈條收緊,都在暗示風險可能向銀行傳導。統計數據顯示,截至6月末,北京市房地產貸款餘額佔全市貸款總量的27%;房地產開發資金中,直接來源於銀行信貸的約佔30.2%,間接來源於住房預售的信貸資金約佔20%。換言之,房地產開發資金中,銀行佔據了半壁江山。房市波動對於銀行產生潛在風險的影響可見一斑。
監管部門:需高度關注房貸風險眾所周知,不管是房地產開發貸款,還是個人住房貸款,資金主要來源於銀行貸款,房地產市場的持續走弱,勢必引起銀行風險的積聚。大洋彼岸,美國次貸危機引發的金融風險依然在向更深層次蔓延。而我國房市從去年延續至今的萎靡態勢同樣牽動著中國監管層的神經。
日前,央行和銀監會聯合下發《關於金融促進節約集約用地的通知》,要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理,加強對房地產開發企業自身信用記錄、還款能力和還款意願的調查與評估等。在之前的8月中旬,銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波七省市銀監局發出《關於開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》。專家分析,此番選擇上述7省市開展房貸壓力測試,乃是因為上述地區的房貸總量佔比、風險敞口較大。
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