|
||||
開發商囤地不開發,或變相開工實為囤地的『傳統』做法將面臨巨大『考驗』,運作大盤的開發商從此也將踏上忐忑之路。從今年7月1日起,全國將實行新的國有土地使用權出讓合同示范文本,其中規定商品住宅項目開發時間最長不得超過3年,否則開發商將要向土地出讓方支付違約金。此示范文本的出臺,預示著一場風暴將要席卷房地產市場,形容其『致命』一點也不為過。
據了解,新修訂的合同文本由合同正文、3個附件和合同使用說明三個部分組成。正文部分9章48條,包括總則、出讓土地的交付與出讓價款的繳納、土地開發建設與利用、國有建設用地使用權轉讓出租抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責任、適用法律及爭議解決、附則等。
同時,新的合同文本首次明確建設用地的立體空間使用權,要求簽訂合同時,要明確填寫宗地的界址點坐標和上下高程,宗地空間范圍是以界址點所構成的垂直面和上、下高程所在的水平面封閉形成的空間范圍。另外,合同文本對工業項目中非生產性設施用地面積比例做了明確約定,宗地范圍內用於企業行政辦公及生活服務設施的佔地面積佔受讓宗地面積的比例原則上不得超過7%。
今後開發商應在按合同約定付清全部土地出讓價款後,方可申請出讓國有建設用地使用權登記,且不得擅自改變合同約定的土地用途容積率。
商品住宅項目原則上開發時間最長不得超過3年為規范國有建設用地使用權出讓合同管理,國土部、工商總局日前聯合下發通知,向各地發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本,自2008年7月1日起執行。
2000年和2006年發布的《國有土地使用權出讓合同》示范文本、《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)同時廢止。
新版《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本中,最能引起我們注意的是,合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬於商品住宅項目的,原則上開發時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工,應提前30日向出讓人提出延建申請,經出讓人同意延建的,其項目竣工時間相應順延,但延建期限不得超過一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開、竣工建設的,每延期一日,應向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額一定比例的違約金。
大盤開發商的『夢魘』隨著天津成為中國經濟發展第三極的規劃目標確立,外來人口的逐漸湧入和本地人群改善型居住需求的增加,一些擁有先進運營經驗的知名開發商,紛紛開發了了多個體量在百萬乃至數百萬平方米的『超級大盤』。隨著新版《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本的出臺,這些大盤面臨著被『鎖喉』的危險,3年的開發時間將會讓大盤的開發商手忙腳亂。
如果將開發周期限定在三年之內,一定會對一些操作大盤的開發商造成不小的資金壓力。即便把土地轉手出讓,下家也會考慮到違約金的相關問題而提出更苛刻的條件。『現在還是要等待相關細則的出臺。』很多業內人士表示,開發年限的問題必將涉及到國土、房產,以及規劃等多個部門的協同作業,針對大盤,還是應該具體問題具體分析。
繼續囤地將是逆風而上『新合同文本出臺後,開發商囤地的風險增大了。』一些業內人士的觀點比較一致。
據了解,以前有些開發商一下買進大量的土地,然後磨磨蹭蹭的分期開發,一塊土地可以開發四五年甚至更長的時間。新的合同文本等於給開發商戴上了緊箍咒,稍有越界就會付出相應的代價。而對於資金有限的開發商來說,手裡囤積的大規模土地就成了燙手的山芋,處理不出去自己還甩不掉,對企業來說就是一種極大的負擔。
有業內人士坦言『三年大限』極具殺傷力,與之前開發商與政府部門協議開發周期的『君子協定』相比有了本質的改變。但是他們依然認為土地出讓是一個系統工程,僅一紙新規還不能從根源上解決土地出讓所涉及的多部門協調的問題,政府部門還要制定相關細則來配合新合同文本的實施。
有助於增加供應量新出臺的合同文本比較利於房地產市場的穩定,在一定程度上將促使開發商加快項目運作周轉。最近幾年房價越走越高的現象與調控目標不太吻合,很大程度上是由於部分開發商囤積了土地沒有開發。如果合同規定多長時間內開發完畢,以後開發商拿地會更加謹慎。部分地產專家認為,較短的時間內能有較多的房屋面市,利於促進市場的良性競爭,能促使產品質量的上昇,對於購房者來說,意義是積極的。另外利於控制房價,價格猛漲的幾率將會非常小。
從根源搞定土地市場陰暗面土地市場的混亂被很多人看作是房地產市場混亂的直接導火索,但長期以來,土地市場一直也沒得到規范的整頓,這也是一些調控往往會變成『空調』的原因之一。
囤積土地、延遲開發、捂盤惜售、推遲開盤等現象已經成了中國房地產市場良性發展的主要阻力,這些做法成就了房價、地價的一輪一輪的上漲,新合同文本的出現是國家相關部門向這些陰暗面下的戰書,希望在不久的將來,敵人會在我們面前被『各個擊破』。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||