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主持人:那麼,房地產周期波動有哪些特征呢?
巴曙松:房地產本身的波動周期,可以有不同的角度和指標,例如房地產的需求周期、供給周期、出租率周期、季節周期,也可以從房地產投資的角度分為資產生命周期、資產所有權周期、租金率周期、出租率周期等,還可以從國際的角度進行比較,考察國際房地產周期、不同區域的周期等。隨著房地產市場與金融市場的互動更加緊密,信貸和金融市場的波動對於房地產的影響日益顯著。
房地產市場的波動周期與整個宏觀經濟波動以及其他類型的資產的波動有很多類似的地方,也有不少存在顯著差異的地方,例如從全球角度看,房地產市場的周期通常包括較長的上昇周期和相對較短的下降周期,這與股市通常的『牛短熊長』正好形成一個對照。另外,在房地產市場的上昇或者下降的周期中,往往存在偏離均衡定價的時期。同時,房地產市場的調整往往容易出現滯後。從直接的原因上說,房地產市場從開始計劃建房到供應到市場需要3年左右的時間。因為房地產市場的資產投資特性,往往在牛市開始啟動的時期和加速的時期,多數房地產開發商不敢進行新的土地的購買和房地產的開發,等到市場已經出現明顯調整了,多數的房地產開放商還不願意承認這種調整的現實,繼續以類似股市上熊市中的『搶反彈』的心態加大土地購買和開發。
從波動特征看,房地產市場無論是上昇還是下降周期階段,往往不是平滑連續的上昇或者下降,而通常是階梯狀的上昇或者下降,投資者和開發商把握市場的變動往往有一個滯後。至少可以肯定的是,西方發達國家的房地產繁榮上昇周期已經結束,現在已經從美國蔓延到整個歐洲國家。不過,因為金融政策的積極參與,這一次調整的時間可能會相對較短,但是調整的趨勢已經確立。
4 房地產價格可能下跌20%主持人:2001年以來,房地產行業及商品房價格可謂『實現了跳躍式增長』。隨著國家宏觀調控政策的密集出臺和國內外經濟環境的變化,我國房地產業現狀如何?
巴曙松:當前房地產市場呈現出明顯的周期回落的特征,這既是宏觀經濟回落的影響,也是房地產自身波動的一個必然趨勢。目前,中國不少大城市的房地產市場都不樂觀,消費者觀望氣氛濃重,交易量大幅萎縮。在目前的資本市場上,房地產股票大幅下跌,房地產股票跌到現在的水平,隱含的假定是房地產價格可能要下跌20%—30%。資本市場也可能會犯錯,但是這反映了市場的一個預期。
中國的房地產市場調整很可能走的是一條用時間換空間的道路,從短期來看,市場已經形成了比較一致的預期,就是觀望,市場很難進入一個火熱的狀態,至少交易量萎縮的狀況以及房地產存量迅速擴大的趨勢,在短期內難以顯著好轉。在成交量萎縮的情況下,加上緊縮的貨幣政策牢牢控制信貸,銷售回款也大幅減少,房地產開發商享受的低成本融資再難得到,高杠杆運作難度加大,出現調整就是必然的。
而對於目前處於調整期的中國房地產業,未來一段時間的走勢無外乎兩個判斷:一是房地產會短時間的復蘇,房價會報復性的上漲;另一個則是房地產價格會大幅下跌。不過這兩種前景,目前都沒有看到。
5 周期回落考驗房地產商主持人:調整對房地產業有著什麼樣的重要意義?如何看待救市的爭論?面對前所未有的嚴峻環境,房地產企業應如何應對,能否度過冷冬?
巴曙松:只有在退潮的時候,我們纔知道誰沒穿泳褲。房地產業迎來了它在中國誕生以來第一次真正意義上的調整和挑戰。
現在不僅股市在呼吁救市,房地產市場也在呼吁救市,我個人的判斷,無論是對於擴大內需還是保持經濟平穩增長,促進房地產市場的平穩發展是必需的,但是不能把促進房地產市場的發展與救房地產商混淆,救市並不是救房地產商。或者說,房地產市場的恢復和順利度過調整期,需要地方政府的積極舉措,也需要房地產商自身的配合,沒有房地產商在價格上的調整,銷售不可能出現明顯的恢復,房地產市場也不可能從當前的調整階段中走出來。如果一定要說有救市措施,應當鼓勵的是通過降低稅費等措施鼓勵真實的房地產需求,滿足公眾有支付能力的需求。
首先,房地產企業自身會洗牌和整合。房地產行業的未來,是一部分小公司被大公司收購的未來,是一個行業不斷並購的未來。從拿地的情況看,房地產行業對資本的要求門檻越來越高,而不斷拿地的企業,是那些能夠熟練運用不同融資渠道,通過股權、融資券、海外基金、私募等種種渠道進行融資的企業。因此誰能夠用除銀行信貸之外的其他渠道獲得資金,誰就獲得競爭的優勢。
其次,目前中國房地產尚未經歷過一次『增長—高峰—投資—收縮—低谷』完整的周期。絕大多數地產商是在地產業擴張時期進入的,樂觀的樓市預期、充沛的資金流量,使他們習慣性地把資金鏈條繃得很緊,一旦信貸緊縮,首先影響的就是他們。
最後,宏觀政策的從緊也將促進房地產企業的轉型:由關系型、貿易型轉向實力型。房地產業是資金密集的行業,而很多房企卻像在做貿易,自有資金只有10%—20%,其他則由銀行承擔。在當前的金融政策壓力下,這種關系型、貿易型企業必然向實力型企業轉變。而品質,也將決定房地產企業的前途和出路。
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