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今年以來,在美國次貸危機影響下,兩家最大房地產貸款公司股價深幅下跌,日本最大的房地產公司倒閉。美國房地產感冒,中國房地產會不會打噴嚏?我們該如何看待房地產行業的周期?房地產行業將如何行動?這些對購房人有哪些影響?
本期,我們請來國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙松研究員,為我們探究房地產市場的走向。
1 高負債運作開發商將面臨資金鏈斷裂
主持人:房地產作為一個資本密集型的市場,對國際資本市場的反應也十分敏感。在席卷全球的次貸危機和通脹的雙重壓力下,將對房地產產生何等影響?
巴曙松:次貸危機作為金融波動,其實體經濟方面的原因,是美國房地產市場的泡沫破滅和大幅的調整,中國房地產市場的價格調整或多或少與此有關,從去年開始的全國范圍內的房地產成交量下跌,恰恰證明了房地產行業的流動性不足。
通貨膨脹對於房地產市場的影響,應該從供給和需求的不同角度進行區分。供給方面,對於開發商而言,由通脹引致的緊縮性貨幣政策或者信貸控制,特別是經濟回落導致的交易量的大幅萎縮,是最為明顯的兩個壓力,這也是當前引起開發商資金鏈緊張的決定性因素之一,一些習慣於高負債運作的開發商很可能面臨資金鏈斷裂的困境。需求方面,通貨膨脹直接造成了人們實際購買力和收入預期的下降。
對於房地產的需求可以區分為兩大類:一類是由於真實的購房需要而引致的剛性需求,目前中國持續的人口紅利和未來正在加速的城市化進程,支橕了巨大的剛性需求,這一類剛性需求的存在成為房地產市場向買方市場轉化的最大阻力。這個方面的需求目前最為關鍵的制約因素是,收入水平的上昇和購買能力的積累,特別是相對於目前已經大幅上漲的房價來說更是如此。
另一類是投資性需求,目前在國家一系列政策的影響下,如央行在二套房、房貸額度上進行的非常嚴厲的控制,這一類需求受到了明顯的抑制。不可忽視的是,當前的通貨膨脹還造成了原有的一部分投資性需求向供給的轉化,在通脹引致信貸緊縮、中小企業貸款困難的情況下,一部分企業或企業主會出售持有的投資性房產或地產,以緩解自身的經營性資金壓力,從而釋放出部分供給。
2 擴大內需動力尚顯不足
主持人:當前對房地產市場走勢的爭論很多,分歧很大,你認為應當如何把握?
巴曙松:房地產作為一種投資資產,其規模都往往要顯著大於股票市場,房地產市場與宏觀經濟波動的聯系更為緊密,特別是中國經過房地產的市場化改革之後,全國意義上的房地產市場的形成,使得房地產市場越來越顯著地受到宏觀經濟波動的影響。
中國經濟經歷了過去5年的兩位數高速增長之後,開始進入一個周期性的回調階段,這個趨勢已經是確立的,房地產市場必然會不同程度受到這個大的背景的影響,形成不同程度的調整趨勢,這既包括宏觀緊縮政策的效果逐步顯現,也包括資本市場開始普遍進入調整期,對於房地產來說主要表現為交易量的大幅萎縮和信貸的緊縮、融資成本的迅速上昇以及由此帶動的不同地區程度不同房地產價格的調整。
同時,中國經濟也正在進入一個產業轉型的進程中,開始越來越強調從原來過分依賴低附加值出口的增長方式轉向擴大內需的戰略,在這個過程中,原來出口比重較大的地區受到的影響較大,原來以內需為主要增長動力的地區則受到的影響相對較小,使得當前的房地產市場也呈現非常顯著的地區差異。同樣需要強調的是,在擴大內需的過程中,沒有房地產市場的發展,內需的擴大可能也難以獲得充足的動力,地方政府建立在『土地財政』基礎上的城市化路徑,地方政府也會設法促進房地產市場的發展。
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