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美聯物業研究部9月1日公布的一項統計數據顯示,8月份買家觀望情緒依舊,樓市繼續保持膠著狀態。部分板塊高檔住宅租賃市場『售轉租』房源環比7月份增加了30%,佔總體房源的20%至30%。
市場人士稱,『售轉租』現象加劇,導致二手房市場成交不活躍,可能使銀行房貸增量面臨考驗。今年以來,銀行房貸增長對二手房貸的依賴明顯增強。上海市銀監局此前公布的一份報告稱,上半年,二手住房貸款成為拉動滬上個人住房貸款增長的重要因素。新房和二手房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元,而新房成交量卻高於二手房,兩者形成鮮明反差。即便在3月份房貸總體萎縮之時,二手房貸款減少2.2億元,也小於新建房貸7.5億元的下降幅度。
據分析,這顯示了新房貸款的需求度降低,二手房對商業性貸款需求更強。由於上海的新房成交趨於主要集中於中外環、外環外區域,住房總價較低,有的新開樓盤超過一半以上的購買者是一次性付款,即便需要商業性貸款,也大多搭配住房公積金貸款和裝修貸款。
不過,二手房市場並不爭氣。上海、北京等地的二手房市場成交呈持續下跌。其中,上海自從3-4月份出現『小陽春』後,逐月成交量環比下降,8月份已較最高峰時的成交量下跌了六成左右。
美聯物業上海區副總經理丁偉(丁偉博客,丁偉新聞,丁偉說吧)告訴記者,近期股票跌幅很大,很多想買房的客戶都被套住,導致客源減少。這使得一部分業主紛紛把預售房源帶入租賃市場,以緩解壓力。據美聯物業調查,上海長寧古北地區的業主大多為擁有2-3套房源的投資客,由於還貸壓力較大,部分業主認為先租賃還款壓力會減小。該地區有15%的業主選擇邊租邊賣,20%的業主不考慮出售便直接售轉租,把房源帶入租賃市場。
『二手房市場成交萎縮,觀望氣氛濃厚,對房貸業務有一定影響』,滬上某中資銀行人士稱。他介紹,房貸是個貸業務的『重頭戲』。以7月份為例,上海中資銀行新增人民幣個人消費貸款32.1億元。按貸款用途分,當月中資銀行個人住房貸款增加28億元。一旦房貸增長難,勢必連累個貸業務。而且,增量房貸的萎縮,對房貸業務的整體風險構成影響,容易導致不良率上昇。
不過,也有銀行人士認為,業務難做不意味著銀行應該大幅降低放貸門檻。尤其對二手房貸款要謹慎,該業務的風險往往遠高於新建房貸。在上海,二手房貸款發生風險的概率是新房的3倍左右。6月底,上海本地居民二手房貸款不良率為1.64%,遠高於個人房貸0.64%的不良率。
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