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8月22日,廣州推出了今年以來的首批大型住宅用地,兩幅位於蘿崗區的土地總建築面積共達85萬平方米。
這次土地出讓,廣州市政府有意放松了戶型比例的限制,大幅調低底價,但卻增加了一項新條件:競買者必須提交銀行履約保函(或履約保證金)。
據一位業內人士介紹,去年廣州成交的地王大部分尚未交齊地價款,開發商甚至還有退地的想法,令政府部門很被動。有鑒於此,廣州市政府纔會在今年首批大型住宅用地的出讓條件中,加上銀行履約擔保的要求。雖然此舉會令有資格參與競拍的開發商大為減少,甚至影響年度土地出讓計劃的完成,但『在目前的情況下,保證土地款的到位纔是最重要的』。
首次要求提供銀行擔保這兩幅相鄰的地塊位於蘿崗中心區北部,交通方便,配套設施齊全。要求套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重在35%以上,明顯低於此前70%以上的規定。
兩塊地的出讓起始價分別為6.6億元和5.4億元,雖然樓面地價低至1375元/平方米和1459元/平方米,但同時競買的話僅底價就已高達12億元。
為此,廣州市房管局要求,同時競買兩地塊的開發商,企業淨資產要達12.5億元人民幣以上(含12.5億元),報名前一個月內銀行任一天結賬時點的企業現金存款達9億元人民幣以上(含9億元),2007年度競買企業資產負債率不得超過70%。
而且,開發商必須在簽訂《土地出讓合同》之日起一個月內一次性付清全部土地使用權出讓金,此前的期限是兩個月。
不僅如此,開發商還得在《土地出讓合同》簽訂之日起5個工作日內提交銀行履約保函(或履約保證金),金額為成交價的5%,履約保函的有效期限從保函開出之日起至全部工程按期竣工驗收合格後半年。
按照約定,開發商延期付款超過60日,催交後仍不能支付地價款的,出讓人有權解除合同,並有權通過銀行履約保函向銀行收取受讓人保函全額的違約金(或沒收受讓人的履約保證金)。
出讓人可另定競得人或另行組織出讓,若出讓的價格低於原成交價,開發商須按差額支付賠償金。
據了解,這是廣州市政府首次要求開發商提供銀行履約擔保。雖然增加了銀行擔保,但地塊開發進度的限制依然嚴格,例如,其中一個地塊要求12個月內動工建設,整個小區48個月竣工,如分期開發的,首期開發面積不小於9萬平方米,並在兩年半內竣工。
去年,廣州中萊投資曾以總價44.75億元競得蘿崗地王,樓面地價高達6321元/平方米。
『此次出讓的這兩塊地位置比中萊的要好,而且規模更適中,戶型限制也更松。』中原地產項目部總經理黃韜表示,不過雖然地塊底價僅為1000多元/平方米,但流拍和低價成交的機會還是各佔一半。
土地政策明松暗緊此前,南京曾有控制未來單宗用地的規模,降低單幅地塊的出讓金總額,並延長出讓金總額較高地塊付款期限的動議,深圳也有批復開發商延後開發土地的案例,這些舉措被視為是政府在土地市場中的『救市』措施。
而從廣州這兩幅土地的出讓條件看,廣州市政府似乎未有跟風的打算。
『這批土地在戶型比例方面的限制大為放松,地價也比以往更低。上半年廣州土地市場表現不理想,若沒有更寬松的開發條件,很難吸引開發商的關注。』一位土地專家認為。
據了解,今年上半年廣州商住用地成交僅6宗,成交用地面積38萬平方米,總建築面積80萬平方米,就連向來備受青睞的老城區地塊也只以底價成交,如南堤二馬路地塊的樓面地價僅為1838元/平方米。
『我最近參加了房管局的一次內部會議,官方對市場的態度是謹慎的樂觀。』黃韜透露。
黃韜表示,雖然土地市場不景氣,但政府還是必須供應土地,『否則會影響兩年後的商品房供應』。而為了保證所供應的土地能在有實力的開發商手中按時供應市場,提高入門門檻很有必要。從要求提供銀行擔保這個條件看,廣州的土地出讓政策是在趨緊。
而由於市場狀況並不樂觀,開發商對新增土地儲備也持保守態度。雅居樂有關負責人表示,今年公司的主要精力是放在現有項目上,不會再新增規模大的地塊。
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