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房地產業發展到這樣的地步,也算是走到了盡頭。混亂、瘋狂、危險、非理性成為這段時間房市的主要特征。今年以來,樓市變化的根本點其實不僅僅是房價的下降或者是銷量的萎縮這些表面現象,蕭條之後肯定是房地產行業的大調整、大變革、大逆轉。
一直以來被一些人炒做的奧運概念已經悄然離我們而去,奧運之前以及奧運期間一直也沒有出現一些人預測的房市高潮。反而出現了以奧運冠軍等等奧運概念為噱頭炒做的大幅的降價活動,就在前幾個月還信誓旦旦地表示不會降價的幾個樓盤,也成了奧運期間的降價明星樓盤。
『豬堅強』也好,『政府救市論』也好,都沒有能夠改變房地產市場繼續向下走的趨勢,在奧運之後,房地產市場將加大下滑的趨勢已經成了近乎鐵定的事實。按照這樣的趨勢發展下去,受到影響的將不僅僅是幾個樓盤的銷量,或者是幾個公司的興衰的問題,而肯定是整個行業的大革命。大體上說,後奧運時代樓市將呈現四大變化。
一、房地產業洗牌將上演生死大戰雖然目前招牌掛市場上的土地出讓普遍受到冷落,流拍現象不斷,地王退市也不算是新聞了。但是在房地產企業間的土地交易、置換卻很活躍。特別是一些小的房地產公司在面臨資金壓力的時候,賣地似乎就成了唯一的自救辦法。
本來開發房地產項目有著比較嚴格的資質要求,但是由於蓋的房子不愁賣不出去,因此為了規避風險,很多的公司都實行了項目公司的辦法來搞房地產開發,作為房地產企業只管收錢,而把責任和風險全部的推到了項目公司的頭上。
今年以來在房子賣不出去的情況下,項目公司的運做就出現了諸多的困難,很多已經難以為繼,甚至破產倒閉的也不在少數。來自廣東的消息證明,從去年同期到今年上半年,累計已經有100多家項目公司被注銷了資質,被注銷資質的中小開發商項目公司呈逐年增多的勢頭。
從廣州市建委的政府官方網站可以看到,納入廣州市房地產開發企業資質管理數據庫的廣州房企,目前只有670家,其中還有大部分為廣州前20名開發商旗下的項目公司。2006年建委取消開發資質的開發商每次公布的也就10多家,但是從去年底開始,逐漸達到40~50家。
據廣州市統計局8月公布的最新統計,今年上半年完成投資1億元以下的中小企業比上年同期減少了115家,有部分企業已經逐步退出廣州的房地產開發市場。
從廣州市建委的房地產開發年檢則可以看到,2007年上半年,納入年檢范圍的房地產企業尚有240家左右,被通報注銷資質的也只有13家。而到了年末,則只有180家左右納入年檢范圍,有41家開發商被注銷資質。今年上半年,只有151家房企納入年檢范圍,其中50家被注銷了資質,洗牌的速度已經越來越迅速。
二、房地產開發模式將出現新的變化開發商作為一個新興階層在城市發展的過程中做出了重要的貢獻,在短短的幾年時間裡,住房已經難以與開發商脫離關系了。但是在開發商大批量地擴建城市的同時,開發商也有了人民公敵的綽號,這確實有些矛盾。
社會本來就是一個多元體,人們的住房需求也是多種多樣,但是中國的建房體系從過去單一的住房分配轉向單一的商品房開發模式,也就注定了中國房地產業走進了死胡同。
關於中國的住房建設體系,有關法律規定從來沒有限定在開發商一種形式。即使是去年中央發布了禁止國家機關集資建房的規定,但是也僅僅是限制這些權利部門利用國家權利為部門牟利的腐敗行為。
過去開發商利用與地方政府和銀行的關系可以空手套白狼,甚至推動了房價的不斷提高,造成了嚴重的社會問題。
現在人們關於住房的需求依然比較旺盛,要進一步推動房地產業的健康發展,就必須打破開發商的壟斷地位。
中國的城市化進程纔剛剛開始,房地產業方興未艾。當前的房地產業面臨的困難也是進一步從困難中走出去的機會,開發商一統地產天下的模式也算是到了壽終正寢的時候了。
現在的開發企業大多只是做了一個項目包裝策劃的過程。
三、地產進入品牌時代不能說當前的中國地產界是沒有品牌的混戰階段,比如人們萬科、SOHO中國、珠江、星河灣等等,就有著不同的發展戰略和產品特點。但是整體上來說,當前的房地產市場還是一個粗放經營的市場,房屋結構雷同、相互模仿,銷售辦法大同小異,銷售定價互相攀比。
這在一個初級市場上來看是一個必然的過程,也是充足的市場需求的必然結果。現在市場發展到需要區分市場差異的時候,房地產業的品牌也就走到了前臺。
從當前開發商面臨的困難來看,好像是除了資金需求的壓力就是資金鏈的緊張。其實從萬科等知名企業的帶頭降價和債券融資中,我們應當看到,雖然面對基本相同的問題,但是不同的企業所經受的困難是不一樣的。知名企業在困難中的自生能力要強的多,任何一個其他企業,即使降價更大可能也不會有萬科回收資金的能力那麼大,即使降價更早也不會有萬科那樣的羊群效應。
經歷了去年下半年『賣房像賣白菜』一樣的時代後,今年樓市成交量明顯下降,一個月甚至幾個月賣不出一套房的項目並不鮮見。奧運會期間,成交量更是跌至新低。數據顯示,這17天北京住宅期房及現房的簽約總量為1780套,日均簽約套數僅104套,此交易量為近三年來最低水平。
危機就在眼前,房地產行業的調整和洗牌在所難免。在經歷了良莠不齊的時代之後,品牌企業的優勢將發揮更大的作用。只有那些有品牌可信度的開發商,纔能受到購房者的青睞,纔能在激烈的市場競爭中立足和發展。
當然,品牌不只是商標,也不只是名號,更不是廣告做出來的。
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