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屋漏偏逢陰雨天。當全國的住宅市場已經是無可爭辯的價量齊跌之時,央行對商業地產項目信貸的收緊,又一舉將『商業地產不敗』的幻景打破了。
『商業地產一向「牛市漲得慢,熊市降得快」。』這是北京師范大學金融研究中心主任鍾偉對《第一財經日報》表述的觀點,與部分開發商之前一直所鼓吹的商業地產保值增值有所背離。由此,鍾偉認為,正因為商業地產已經顯露出來的風險,主管機構開始從嚴對商業地產項目的貸款。中期看來,無論是住宅市場還是商業地產市場,今後的信貸政策都將繼續從緊,沒有任何松動的可能。
將打破商業地產不敗神話?『沒有什麼業態比商業地產與國民經濟活躍程度更為相關了,當全國經濟發展放緩後,之前幾年所建成的商鋪和辦公樓明顯過剩。』華南師范大學歐亞研究中心研究員餘南平對《第一財經日報》稱。
記者通過國家統計局公布的數字了解到,北京商業用房投資增長高達100.1%,上海為51.1%。2006年全國商業營業用房開工面積達2.35億平方米,當年竣工面積為5900萬平方米。這預示著今後數年將有大批商業用房建成並投入租售。
但是龐大的供應背後,餘南平認為作為商業地產重要支橕的外資企業投資可能放緩,而中小企業也因部分資金問題而減少了商務活動。種種跡象表明,商業地產正在進入又一個發展放緩的周期。
鍾偉的看法則更為悲觀。他認為商鋪的投資者在需求減緩的同時仍要承擔持有的高成本,這導致類似物業有更大的『退房』風險。
『租不出去就賠錢,這將使得投資人拋售商鋪,或者直接退鋪的現象會比住宅產品更為嚴重。』鍾偉對本報記者稱。
『之前開發商將商業地產的作用「神化」了。租金的持續上揚並不代表回報率同樣上揚。事實上,在2002年購買商鋪的投資人,到2007年已經可以大賺一筆;可是2005年再購買商鋪,2年期間已經幾乎沒有什麼高額回報。』餘南平說。
根據鍾偉所了解的情況,從2006年到2007年上半年,商業物業的價格漲幅遠低於普通住宅,可是從2007年下半年開始,類似物業售價以及租金的齊跌又讓商業地產的投資回報率繼續下跌。
傾向於發展綜合物業的上海綠地集團總裁張玉良(張玉良博客,張玉良新聞,張玉良說吧)也意識到現在一線城市仍有商務地產的需求量,而二、三線城市則是住宅物業在一段時期內有需求。萬達集團董事長王健林則明確對本報記者稱,出於盤活現金流的目的,他們也在將之前萬達廣場單一的商業物業形態發展為綜合體項目。而本報記者則了解到,這個專注於商業地產的公司,最新開發的部分項目中,往往有佔近半面積的物業都是用於銷售目的的住宅產品。他們都已經意識到了商業地產的風險所在。
實際上,在商業營業面積供給迅速增加的同時,空置率也在上昇,僅2006年上半年,全國商業營業面積空置率即高達2878萬平方米,較2005年同期增加21%,比商品房空置率高出18%。之後,商鋪供給過剩的情況繼續發展。這些情況,意味著中國商業地產已進入風險與機會並存的時期,將受到雙重考驗。
『錢袋』進一步收緊中原地產公布的最新統計數據顯示,7月份,上海甲級寫字樓整體租金為每月381.92元/平方米,環比上昇8.6%,但市場整體供銷較2007年還是有所回落。寫字樓市場上半年新增供應與銷售面積僅為去年全年的35%和26%。商業市場投資氛圍也轉為平淡,商業地產進入2008年供應放緩,成交價格呈現下降趨勢。
『總量接近飽和,結構多方失衡,泡沫凸現,空置率上昇。』中國商業地產聯盟副會長之前對媒體概而言之去年下半年商業地產的現狀。
鍾偉贊同上述觀點,並認為類似的產業背景正是銀行對商業地產開始警覺的原因所在,最近,銀行為了防范風險已經開始行動了。這與開發商之前苦苦等待的『松綁』幻想背道而馳。
之前廣東省內的多家銀行已經顯露出了對房地產金融中監管體系的擔懮。苦於無法快速回籠資金的開發商正以多種途徑鑽金融的空子,所以銀行開始建議繼續加強對房地產項目預售管理。
南京市房產局、人民銀行南京分行則於8月26日聯合發出通知,將從9月1日起展開近2個月的商品房預售款監管專項檢查,其中『假按揭』首次成為政府徹查的對象。根據兩單位所下發的通知,南京市全市已批准上市銷售並已簽訂商品房預售資金監管協議的商品房開發項目,以及所屬房地產開發企業和參與商品房預售款監管的商業銀行都屬於此次檢查范圍之內。
《通知》還要求,『對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目,禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款(包括資產保全業務)。』《通知》等於讓包括商業地產項目在內的地產開發統統面臨資金窘境,商業地產也概莫能外。
『現在還有關於商業地產貸款的樂觀論調傳出,但是這些都是暫時的,而且可能很快大家就可以看到銀行對於商業地產貸款的整體收緊。』餘南平說。
他的意思是,現在很多地產項目還是在延續之前的貸款計劃,因為銀行開發商與政府三方都不願意看到『爛尾』項目的出現。
『所以現在更多的是「被動貸款」,而非「主動」。』餘南平認為銀行等於被這些需要耗費大量資金的商業項目所挾持,只能繼續提供資金到項目落成,以獲取一個『固定資產』來化解金融風險。
『但是主動的貸款,新增項目的貸款都在萎縮。』餘南平說。
『無論是何種業態的商業地產項目,在今年看來都很難盼到信貸政策松動的一天。』鍾偉說。
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