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2008年年初以來,我國城鎮住宅價格的走勢顯露企穩跡象。1998年7月,以《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》出臺為標志,我國進一步加快了城鎮住房分配制度改革的步伐。此後,我國房地產市場進入了從無到有、從小到大迅速發展的新階段。10年來,房地產業作為新的經濟增長點為拉動國民經濟發展、推進城鎮化建設和改善居民的居住條件作出了重要貢獻。與此同時,也出現了城鎮住宅交易價格上漲過快、中低收入家庭購房困難的問題。為了保證房地產業持續健康發展,國務院及有關部門相繼出臺了一系列穩定房價的調控措施,總的來看,這些措施對抑制房價過快上漲起到了積極作用。各級政府及相關部門應堅定不移地繼續執行並細化、深化當前的房地產宏觀調控政策,以進一步鞏固和擴大近期取得的調控成果。
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當前房價形勢不容樂觀——房價漲幅仍處於較高水平。2008年二季度,新建住宅、二手住宅同比價格分別上漲10.1%和8.9%,雖然與一季度相比漲幅回落了1.7和2.6個百分點,但與歷史數據相比,該漲幅仍然處於高位。
分類別看,由於90平方米以上高檔住宅建設比例逐漸減小,導致新建高檔住宅價格漲勢仍顯偏快。2008年上半年,與上月相比,新建高檔住宅交易價格2至6月分別上漲0.7%、0.8%、0.3%、0.4%和0.2%。高檔住宅價格漲勢不止,有可能對普通住宅價格走勢帶來示范效應。
——環比價格下調幅度較小。從2008年上半年月度環比指數數據看,新建住宅價格上漲幅度有所縮小,但價格依然在逐月昇高;二手住宅價格前四個月有所上漲,5、6月份均小幅下降0.2個百分點,降幅並不顯著。
——房屋租售比偏低。『房屋租售比』是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。房屋租售比的大小,是國際上通行的判斷樓市是否存有泡沫的重要指標之一。目前,國際認可的比較理想的房屋租售比約在1:200到1:100之間。根據70個城市抽樣調查結果測算,2008年上半年,全國房屋租售比已經低於1:400,即使是流動人口規模龐大、租賃市場需求旺盛的北京市,房屋租售比也已達到1:325,遠低於理想水平的下限。
從這幾年住宅交易價格與住宅租賃價格的走勢看,新建住宅、二手住宅銷售價格漲幅遠高於同期住宅租賃價格漲幅,因此房屋租售比還有進一步擴大的趨勢。這說明房屋投資價值有嚴重貶值的傾向。
——房價收入比偏高。『房價收入比』是指一個地區住房平均價格與家庭年平均收入的比值,國際上一般用它來衡量房價的合理性與消費者的實際購買能力。比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低;比值越小,說明居民家庭對住房的支付能力越高。結合國際慣例,目前比較通行的說法認為,我國房價收入比在3?6倍之間比較合理。據稱,美國目前房價收入比約為3倍左右。
根據住房和城鄉建設部的統計結果,2004年我國城市人均住宅建築面積為25.0平方米,2005年為26.1平方米,2006年為27.1平方米,每年遞增約1.0平方米。若按照這種發展趨勢推算,2007年城市居民人均住宅建築面積約為28.0平方米左右。按照全國城鎮居民家庭戶均3.03人,並結合2007年國家統計局相關資料可以大致推算出全國及各地區2007年房價收入比的數值。經計算,2007年全國房價收入比約為7.4,其中北京13.6,上海9.8。考慮到我國居民住宅土地的國有性質及各種保障制度尚不完善,與歐美國家相比,我國及部分城市房價收入比就顯得更高些。
——消費者認為房價過高。從消費者反映看,根據國家統計局杭州市調查隊在2007年10月進行的一項調查結果,88.0%的居民家庭和86.2%的房地產企業認為目前杭州房價偏高;國家統計局哈爾濱調查隊在2008年4月進行的一項調查也顯示,居民心理承受價位與目前的高房價之間存在較大差距。
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