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在房子最好賣的2007年上半年,價格是決定購房者是否買房的第一因素,因為房價實在太高了;進入2008年,隨著市場成交量的縮減和觀望氛圍的加劇,價格在影響購房的各項因素中所佔的比例更加突出,哪的房子便宜了?哪個樓盤有優惠?從房地產人一貫信奉的『地段、地段還是地段』到現如今的『價格當道』,市場到底發生了怎樣的變化?
A 降價需要技巧纔能被市場接受除了像萬科這樣的大集團,敢於直言降價的房地產公司實在是少之又少。就大連本地開發商而言,即使在面臨現金流並不充裕的情況下也難言降價。究其原因,市場需要一個降價的理由。『沒有開發商會直接告訴消費者,自己是因為銷售情況不好纔降價,降價也是有技巧的,如以前比較流行的「買就送」,買房送精裝修、買房送車、買房送物業費等等,實在挺不住要打折也需要配合相關的活動,如開盤、節日、展會、團購等,而打出的口號往往都是感恩回饋。』有業內人士如是說。
一位在多家樓盤擔任過營銷總監的房地產人士告訴記者,『開發商都是諱言降價的,欲望是無止境的,就好像市場好的時候,老板總是告訴我們要漲價再漲價,相反,現在市場不好了,購房者也同樣希望房價低點兒再低點兒,你今天降1000,他馬上就認為明天有可能降2000,循環下去,就造成了現在的觀望氛圍,俗話說,「買漲不買跌」就是這個道理。因此,對於開發商而言,「降價」實在是柄雙刃劍,降的巧,被市場接受,皆大歡喜;降的不好,直接死盤也是有先例的。』
B 『特價房』降幅驚人,或只為吸引眼球如果說年初時開發商們的降價還是半遮半掩、猶抱琵琶,進入年中,越來越多的開發商已經從『買就送』過渡到了現在的『直跳』,各種特價房蜂擁而出,力度從每平方米優惠100、200元到1000、2000元不等。前不久,記者到開發區采訪,就在某樓盤看到了這樣一個巨大的條幅,上面明確寫著『某單元特價房4860元/平方米』,雖然我們並不了解這樣的特價房有幾套,還是只是為了吸引眼球的公關行為,但光從降幅來看可以稱得上驚人了,據了解,該樓盤去年開盤時的價格要在10000元/平方米以上。與此同時,市內也有樓盤明確打出了每平方米直降2000元的大幅廣告,現在,這種風潮已經開始在市內四區和周邊地區蔓延,許多樓盤以各種理由和方式推出了所謂的特價房。
對於此種現象,有業內人士表示出了一定程度的擔懮,該人士認為,這種打折風潮固然可能為項目的短期銷售拉攏人氣,但對於市場的長期發展是無益的。『購房者關注的是價格,但又不僅僅是價格,說穿了還是產品的性價比,產品不好,價格再低也是沒有用的,因此,現在開發商們要做的並不是盲目的降價,而是如何在蓋好房子的情況下制訂一個合理的價格。盲目打折促銷只會讓購房者的降價期望越來越高,而開發商又不可能做賠本的買賣,直接讓房價回到幾年前,這樣做的最終結果只能是讓市場上的觀望氛圍更加濃厚。另外,一些已經進入多期銷售的樓盤還可能因為現在賣的比過去便宜而遭到前期業主們的集體聲討,如此而言,不僅現在的房子賣不掉,還有可能陷入補退差價的尷尬境地,更加得不償失。』
C 開盤價不再『定多少自己說的算』市場的理性,讓開發商們也冷靜了不少,對於許多新開樓盤而言,以往拍腦門定房價的做法越來越少,在新盤定價之初,開發商們顯得極為謹慎小心,除了要計算自身成本、毛利率外,多少錢市場能夠接受?是開發商們最為關心的。記者就曾經在近期被多個開發商征求過定價意見,一些開發商甚至在開盤前對准客戶進行大規模的心理預期摸底,可見,開發商們已經開始關注消費層面的聲音。從最終的開盤結果來看,大多數開發商都采用了『高預期低開盤』的營銷策略,許多新盤的開盤價格往往都低於前期宣傳預期。有開發商告訴記者,『只有開盤價格低於消費者的預期心理價位,纔有可能促成成交,這是很現實的情況,以往的低開高走、高開高走,現在都不適用,能保證前期價格被市場認同,後期平穩成交就是目前最好的結果,至於漲價的問題,等挨過了這一段再說吧。』該開發商還表示,目前,對於一些小開發商而言,定多少錢並不是自己說了算,而是將目光牢牢盯住同區域內的大佬們,『比如西山看萬科、高新區看中海、開發區看華潤,這些大家的最終價格直接決定了我們的定價,我們不可能比人家高,我們要做的就是等他們的價格出來,然後在他們價格的基礎上除去品牌和產品本身的溢價部分,關鍵是比他們低多少能更具競爭力,這纔是我們要集中考慮的問題。』
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