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這是一個令人不安的年代,房地產市場在經過前期的大幅上漲之後,終於步入了一個低迷盤整期,這也讓許多投資者沒了方向。怎麼辦?其實市場的蕭條並不可怕,對於購房者來說反而可以利用這個機會做好准備,而尋找『看漲型』房產就是最佳的解決方案。
樓市調整讓人心慌
『股市又創新低了!』隨著人們的一陣陣驚呼,上證指數的下跌又再次撞擊著人們的心理承受底線。而與此同時似乎一條船兩個兄弟,近期的房地產市場也受到了各方的關注,它的一舉一動也讓許多投資者忐忑不安起來。
『看,有你的一封讀者來信!』就在前幾天,編輯部的同事急急地給我轉來了一封信件,這是本刊一位老讀者的來信,雖然整體字數並不是很多,但卻道出了當前市場大家共同關心的一個話題。這位讀者在信中這樣寫道,房地產市場去年可是漲得讓人看不懂,但今年的市場卻似乎變了天,完全成了另一番景象,有些像深圳這樣城市的房價甚至還出現了不小的調整,這可著實讓咱們老百姓有點心慌。他說:『其實我本來今年也有購房的打算,但看到市場這樣的走勢就有些舉棋不定了,想等房價跌了再買。但一直等下去終究也不是個辦法,現在的通貨膨脹那麼高,家裡住房的需求也明擺在那兒,我究竟該怎麼辦呢?』
其實這位讀者的話非常具有代表性,聯想到記者近一陣參加過的幾個論壇,許多投資者也都存在著同樣的疑惑。面對當前徘徊不前的樓市,市場的跌宕起伏讓許多購房者都沒了方向,買了房怕房價跌,不買房又著急,這似乎是一個無法解決的難題。那麼,究竟有沒有兩全其美的方法呢?答案是肯定的!記者在這裡給出的建議是,在市場低迷期反而要做好購房准備,尋找『看漲型』房產就是一個好方法。
的確,從今年以來,全國各地的房地產市場都出現了價格盤整的局面,有些地區房價的『高臺跳水』更是惹來了各方的的關注。日前,深圳市國土資源和房產管理局發布『2008年1?7月深圳房地產市場分析報告』官方權威數據,結果顯示,今年1?7月,商品房空置面積165.68萬平方米,同比增加近三成,其中住宅空置面積更是同比增加超過九成。深圳全市新建商品房銷售規模繼續下降,市場觀望氣氛濃厚,而此前傳出的因房價下跌而『斷供』的傳聞,更進一步強化了人們的恐慌心理。
同樣,北京樓市降到『冰點』的銷售量絲毫也沒有回暖的起色,而房價環比回調也已是公開的秘密。雖然目前北京商品房整體銷售均價依然處於『高位盤整』,但有觀點認為,如果成交量持續低迷6個月以上,行業內就很可能出現明顯的價格調整,只有價格理性回歸,纔能釋放真實需求。而上海樓市的成交量也是一月不如一月,根據佑威房地產研究中心發布的統計數據,7月份,上海商品房的成交量約為101.96萬平方米,比6月的143.15萬平方米下降28.77%。其中,商品住宅的成交量約71.81萬平方米,比6月的104.26萬平方米下降31.12%,與去年7月的217萬平方米相比,降幅更是高達66.91%。
在新房市場低迷、二手房市場疲軟的大背景下,各地樓市無疑都慘淡地結束了2008年上半年。而且根據業內專家的分析,貨幣緊縮政策在下半年不會松動、樓市成交清淡局面也不會有太大改觀,這無疑給了房價更大的壓力。
樓市個性化正顯現市場的現實無疑是殘酷的,它不僅給後市走向帶來了諸多迷茫,也讓購房者變得更為謹慎小心。不過與此同時你有沒有發現,當前的房地產市場已經出現了明顯的分化走勢,個性化的特征正非常清晰地顯現出來
首先我們可以發現,不同城市的房價走勢出現了明顯的分化。今年以來深圳房價出現了讓人心驚的『跳水』行情,而與此同時上海房價卻是波瀾不驚仍然在高位徘徊;其次,同一城市不同區域之間的房價也表現出了明顯的分化,比如在上海不少外圍區域房價出現調整的同時,一些中心城區優質項目的價格卻仍然保持了上揚的走勢。
對此,北京師范大學經濟研究中心主任鍾偉提出的一個觀點頗值得大家關注,他表示,目前房地產市場的顯著特征是分化和重組,包括:不同區域市場的房產價格將明顯分化;不同物業類型的價格會分化明顯;城市核心區和遠郊區的價格走勢會出現分化;開發商隊伍將出現明顯分化。這種分化的走勢也是由深層次的原因造成的,深圳前期的暴漲早已脫離了其自身的需求,現在就必然會遭到市場本身的抱負。而這種情況在單個樓盤上就表現得更為明顯了,那些具有較高含金量的房產明顯表現出抗跌性,就是在低迷市道中也仍然被人們所『看漲』。
一位業內人士的說法頗為形象:『在特殊的市場環境下,樓市正在出現兩極化趨勢,其基本的表現就是,好的產品熱賣、差的樓盤乏人問津,而且熱賣的樓盤價格會更高、滯銷的樓盤即使降價也難以吸引人氣。』其實在此前發生的那波樓市大潮中,樓盤的價格總體的表現是一個齊漲的狀態,但經過這一輪市場的洗禮,未來樓市即使走出調整進入復蘇的狀態,也不會再是簡單的共漲局面,價格分化的態勢將會清晰地表現出來,有些樓盤會脫穎而出,而另有一些則將止步不前。由此一個非常值得關注物業類別不由得進入了我們的視線,,那就是集合多方面優勢的『看漲型』房產。
這一點在中國港臺地區的房地產市場都可以得到佐證,比如香港地區雖然經歷了1997年之後樓市的大起大落,但我們發現在後來的復蘇期中,不少在低迷時期購買的優質房產價格都遠遠跑贏了『大盤』,對此香港的地產界元老施永青(施永青博客,施永青新聞,施永青說吧)也是非常認同。
提前做好購房准備而在另一方面,可能與許多人想像中的不同,市場的低迷盤整期反而是購房者『有機可乘』的階段。以上海樓市為例,1999?2001年和2005?2006年都處在市場低迷盤整期,但反過來歷史也已經證明,這兩個時段都是購房的最佳時機。所以對於當前的市場投資者沒有必要恐慌,而應該提前做好准備,捕捉隨時可能出現的購房時機。
在2007年購房的人,很多都有過起早貪黑排長龍隊伍『搶』房子的經歷,而在樓市步入低迷盤整期後,這樣的『盛況』將很難出現了,購房者在將來也就有了更多的選擇空間。而從這幾年樓市的運行特征看,記者認為階梯式爬昇是其最顯著的特點,在爬昇階段價格的上漲往往會相當快速,以一步到位的形式體現出來,然後在相關政策的作用下,進入下一階段的盤整期。而在今年由於受到宏觀經濟層面的影響,樓市降溫的速度還是相當快的。
其實,在市場低迷盤整期內購房選擇空間大,給了購房者較為從容的挑選餘地。與此同時在房價上,這個階段同樣會出現調整的機會,從而給了購房者更多的實惠。比如一部分持房者擔心房價不穩定,前期投資的收益達到目的而放盤。由於大多數買家持觀望心態,市場成交量減少,投資客為了將房產早點變現,所以就會采取降價手段。另外一些開發商為了加快銷售和資金回籠,也會推出一些促銷讓利的手段。很簡單的道理,在大家都不買的情況下,擇機購房就少了很多的競爭對手,能夠買到適合自己的超值房子。
所以歸根到底,對於購房者來說最關鍵是不要跟風,要相信自己的判斷,尤其對於買房自住來說,沒有便宜和貴的房子,只有合適和自己能夠承受的。在交易量緊縮、價格盤整的大背景下,購房者應該多走、多看,就有機會找到超出心理預期的房源。
看漲型房產是首選行文至此,其實已經完全可以對那封讀者來信提出的問題給出答案了:目前雖然處在市場低迷期,但買房現在就可以准備起來了,尋找『看漲型』房產就是首選的解決方案。
那麼,『看漲型』房產究竟是什麼樣的呢?這次本刊記者特意采訪了各路知名專家,他們都從不同角度對這類房產給出了定義,相信我們讀了後面的文章後會有不小的啟發。其實說來說去就是一句話:那些在低迷盤整期價格穩定,而在市場復蘇期表現突出的樓盤,就被大家認為是『看漲型』房產。目前買房無論是自住還是投資,都應該考慮選擇這樣的樓盤,它能使你規避市場風險,從而立於不敗之境,而有些投資者由於沒有能夠很好地把握住這一點,從而招致了不必要的損失。由此,如果能循著『看漲型』房產這條主線去購房,往往就能收到事半功倍的效果。
其實對於這一點,在房地產市場已經有了不少成功的實踐者,這次本刊記者采訪到的俞堅就是其中的一位。他在大學學的是經濟學,後來又有了多年管理工作的經驗,這使他更能發現房地產市場背後所隱藏的規律。在上世紀90年代,他就開始關注上海樓市了,但他與普通投資者最大的不同之處在於,俞堅更能發現各類房產未來的潛力點所在,他比別人看得更准,相信在讀了他的故事後我們也會學到不少實用的理念。
當然,發現此類房產最為關鍵的還是要能找到其看漲的因子,在這裡記者提出了這樣幾條思路:首先可以考慮的還是地段,特別是中心城區的一些優質樓盤不容忽視;第二,不少具有實用概念的樓盤也值得關注,因為它們恰恰滿足了某個類別的特殊需求;第三,投資回報率同樣值得重視,租金價格的高低對房價其實有著舉足輕重的影響;最後,樓盤本身的位置、房型等內在要素也是看點,『內秀』房產在市場出現波動時往往就會表現出較強的抗跌性。
不過最後在這裡要特別指出的是,尋找『看漲型』房產絕對不是盲目地追漲,這裡面有兩方面的含義:一是要在充分考慮各方面要素的基礎上,再選擇正確的目標對象;二是在當前市場狀況下,購房一定要樹立長線思維,根據實際情況因人而異,量力而行地做出選擇。
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