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記者:在今年的行風測評中,對售後公房的物業管理,群眾的不滿意度很高。群眾對售後公房物業管理的不滿意,在一定程度上反映了售後公房物業服務質量不佳,這與物業公司入不敷出有關嗎?
朱志榮:近幾年來,本市職工的最低工資標准不斷提高、水電等能源費用又持續上漲,物業服務運營成本增加,而收費依舊是1996年制定的標准:多層住宅每月每戶三項費用(管理費、保潔費、保安費)合計10.5元至19.5元;高層每月每戶三項費用合計11元至22元。物業費過低,讓物業公司難為『無米之炊』。
謝榕榕:這個收費標准確實較低。以一個4萬平方米、只有一個出入口的老式小區為例,至少應配置1名管理員、1名協助員、2名保潔人員和5名保安,除去保潔費、保安費,物業管理費每套房只有5元至7元。物業企業支付員工工資等成本後,粗算下來,每月虧損近7000元,年虧損8萬餘元。
朱紅:不少業主以服務不到位,管理措施跟不上為由拒付物業費,造成物業費收繳率逐年下降。據了解,某集團管轄多個老式住宅小區,物業費收繳率只有70%—80%,每年被拖欠的物業費達700萬元。由此引發惡性循環:收費低———服務差———交費更少———服務更差。久而久之,一些老式小區成為房屋損壞沒人修、小區安全沒保障、周邊環境無人打理的『真空小區』。
分類、分地段推出解決辦法 記者:如何解決老式小區物業管理的這一窘狀呢?朱紅:可以考慮進行政府補貼,由有關部門對普通居住小區綜合整治的資金和老式小區的物業管理成本進行評估測算,除去居民能承擔的自負資金,缺額由政府給予適當補貼。
謝榕榕:我不主張一味靠政府補貼。不少老式公房業主有住房維修、養護、綠化、清潔全由公家負擔,自己不用花錢的老觀念。要通過加大宣傳力度,提高居民對物業管理有償服務模式的接受度。
朱志榮:要破解這個難題,可根據不同的物業狀況,實現物業管理模式的多樣化。對於商品房尤其是中高檔商品房,加大其市場化力度,由業主大會、業委會與物業服務企業根據需求、服務標准協商確定收費標准,充分體現物業服務收費質價相符的原則。對於售後公房、拆遷安置房、經濟適用房等,可采取制定基本物業服務標准與收費標准、並由政府對物業服務企業進行適當補貼的保障性措施,以確保物業服務滿足業主基本需求。對於有能力提高服務標准的小區,由業主大會、業委會與物業服務企業根據需求提高服務標准,並由業主支付相應物業服務費用。
記者:據了解,本市自2005年10月1日起實施的《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》已將售後公房物業服務收費管理工作納入其中,推行售後公房『菜單式』分等收費管理模式,但因相關政策銜接問題一直沒有執行。去年6月,市政府頒布的《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃(2007-2009年)》要求試點探索無人管理小區業主自我服務和直接委托專業企業服務相結合的物業服務模式,這都為解決老式小區無人管理問題提供了新思路。
謝榕榕:『菜單式』管理只是一個過渡措施。售後公房的物業管理是個歷史問題,要把關系理順,加強調研。最好不要一刀切,要分類、分地段推出不同解決辦法。
朱紅:據了解,一些小區正加緊制訂解決方案,初步考慮按小區實際情況,由業主自行選擇解決辦法。有的按物業服務分等收費標准委托物業服務企業管理;有的直接委托保潔、保安等專業公司提供服務;有的以業主自我管理服務為主,並通過與小區所在區縣房屋應急維修中心簽訂維修協議解決維修問題;還有的則在街道、居委會協調下與社區服務聯動,滿足業主基本物業服務需要。
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