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相比較住宅地產的冷淡現狀,商業地產目前還未受到如此大的衝擊,依舊保持平穩的發展趨勢。據專家介紹:房地產業的周期性波動很強,很多成熟的房地產企業將商業地產作為是整體資產的重要組合,用以平衡開發物業的波動性,是地產低谷階段抗擊行業周期的有力工具。據天津中原地產統計:目前天津商業地產價格平均增幅9.9%。天津商業地產在日漸成熟,向多元化發展的同時,很多開發商開始注重商業地產,自持物業比重日漸增大。
在市場發展不是很明朗的今天,住宅市場和股市的低靡使很多中小投資者產生焦慮,商業地產投資以資金回籠快、回報率高、售後包租方便快捷等優勢受到投資者的青睞,天津商業地產的發展投資也迎來新的契機。
借勢:奧運和京津城際帶來契機 長期以來,市政配套的滯後直接影響著天津商業地產的發展。由於奧運會工程的帶動,近幾年天津在道路、交通設施等市政配套建設上不斷完善,為商業地產的發展提供了一個難得的發展契機。如迎奧運重頭戲的海河開發改造工程,帶動了海河沿岸的各大商貿區的發展。海河岸邊超六星級的酒店 『津塔』、投資20億元以上的恆隆廣場、解放廣場等項目正加快建設進度。海河意式風情區、海河奧式商務區、古文化街海河樓商貿區規模也在不斷擴大,據統計,海河新商圈裡數千商家年營業額達100餘億元,比海河開發前多出2倍左右。而隨著京津城際的開通,越來越多的專家和業內人士開始矚目京津一體化進程的加快給天津商業地產發展帶來的良好契機。天津市建委副總經濟師、城鄉建設研究所所長王旭東認為,天津的市場更適合那些金融、物流、外貿公司將總部或分公司搬過來,此時布局寫字樓、酒店等商業地產是天津房地產行業發展的重中之重。很多開發商和商家已經瞄准這一契機,開始搶先布控相關地區,目前僅天津站商業圈,就已經建成遠洋國際中心、冠福大廈、美震裕陽大廈(查看地圖)、天城大廈等10座商務樓宇。
隱懮:快速發展下的競爭與混亂據統計,天津的人均商業面積一直不高,這兩年政府和開發商的大力推動使商業地產的數量得到了快速擴張。但是,商業地產的快速發展並不一定意味著高回報,由於盲目地開發,惡性競爭、污染環境、堵塞交通等問題也很大程度存在。尤其是伴隨快速擴張的住宅業而迅猛增量的社區商業配套,由於開發商經驗不足等原因,正在陷入同質低層次競爭的泥潭。
天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛這樣分析這種競爭:『原本每個社區商業立足與服務內部和周邊,但是又都想吸引外圍需求,往往周圍有同樣大型居住項目社區商業存在,體量大,定位上有沒有區分,這樣就導致了競爭激烈。天津商業回報率不夠好,當過去幾年住宅回報率達到20%以上時,社區商業地產回報率僅有7.5%,而且成熟地區好的商鋪是沒有人賣的。縱觀一些核心地段難於租售的商業,其根本原因正是因為定位不准,很多商業無法租出去,也無法形成商圈的氛圍。』
未來:精准市場定位是第一要求商業地產之所以呈現出蓬勃的發展勢頭,首先是源於地產市場的有效需求。而如何更好地抓住這一有效需求,正是天津商業地產必須認真面對的機遇和挑戰。
同時,近兩年外資也在看好天津商業地產的發展,紛紛進入天津市場。新加坡城某公司購買了位於友誼路上的一座寫字樓,印尼力寶集團和天津企業共同聯手,在天津開發總投資達11.4億,香港英皇集團也在尋鋪金街。外資帶了了大量商機,但是很多本土的商鋪,因自身定位和條件達不到對方的要求,提供不了相應的資源,坐失商機。無疑外資的商業機構的進入會拔高本地商業的門檻。
針對天津商業地產未來的發展,天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛認為:未來天津商業地產有兩個重點區域最值得關注,分別是老城區和濱海新區核心區。在商業地產的業態方面,酒店式公寓和大型酒店,投資起點較高,相應的消費力量較高,但是仍有待市場培育。天津商業地產中百貨業競爭過於激烈,相對而言純酒店式公寓投資回報率高些,甲級寫字樓回報率也值得期待。但是不論何種業態,必須是經過嚴格的市場定位考核的項目纔真正值得投入。
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