|
||||
最近各地不斷出現的退地潮與流拍現象,引發了業界廣泛爭議與討論,但似乎都沒有真正弄清楚其背後隱藏的本質原因。我認為,隱藏在退地與流拍背後的,是地價與房價的辨證關系,理清楚這些關系,有助於我們更深入的理解,為什麼房價正在理性回歸。
關於地價與房價的關系,長期以來,業界主要有三種觀點:
第一種:地價決定房價。這種觀點從成本的角度,探討了房價的構成,認為土地成本上昇是房價上漲的主要原因之一。
第二種:房價決定地價。房價上漲增加了對土地的需求而導致地價上漲,地價是房價的結果,不是房價原因。
第三種:地價與房價相互作用,存在相互制約的關系,抑或稱『兩者呈正相關關系』。
關於兩者相互作用方式及效果,行業內與經濟學家們也是見仁見智,部分人認為房價與地價之間存在一定條件下的因果關系。
關於地價與房價的因果關系問題,爭論分歧甚大,究其原因,主要有還是因為復雜的利益格局和不同的利益訴求。如開發商為追求利潤最大化,可能會誇大地價對房價的作用,甚至『強加給土地拍轉讓制度以莫須有的罪名』。
首先看地價對房價的影響。
理論上,從開發商成本的角度分析,地價是房價的組成部分之一,自然會影響房價。但是,地價的增長是相對平穩的,而房價的變動幅度相對較大,並且短期內地價對房價雖有顯著的影響,而在長期,地價對房價無顯著影響。究其深層次的原因,主要是房價的預期依賴於當前的土地價格。換句話說,當前或近期地價對房價預期的影響大於過去地價的影響。
當前地價下降時,會形成未來房價下跌的預期,作為開發商,此時會選擇增加當前的住房供給;作為個人住房需求者或投機者,會選擇在當前選擇觀望。住房市場上供給的增加與需求的減少,必然會引起當前房價的下跌;由於信息是不完全的,這種不確定性導致預期有較大的差異,相應地,其影響效果也會有較大的變動幅度。住房政策對房價的綜合影響。現行住房政策的長期目標是實現『居者有其屋』與房地產業的持續穩定增長,前者即暗示人們多多進行『居住儲蓄』,對房價的上漲有促進作用;而對後一目標而言,由於住房需求對政策的彈性很大,政策的力度、作用時間不易把握,導致政策的頻繁調整,這些調整在短期內會擴大預期的變動。
開發商的土地儲備。現行的土地政策不鼓勵開發商儲備土地,如『收回限期內未開發土地』、『行使優先購買權』等,這些政策隨時間有『從嚴』的趨勢。在地價下跌時,短期內出於價格進一步下跌的預期,開發商會選擇減少土地持有,從而產生與土地政策作用方向相同的效果。
從土地出讓市場中價格形成過程來看,地價依賴於出讓方式、競爭程度,以及開發商的『底價』,底價可用下式表示:
底價=預期收益-除土地外的開發成本-最低利潤
該等式右邊後兩項不變時,土地受讓方的出讓底價由預期收益決定,由於預期通常根據當前的房價作出,因此,當前的房價對地價有直接的影響。當土地開發成本發生變化時,對壟斷競爭市場而言,土地成交價格界於政府出讓底價與完全競爭市場中開發商最高底價之間,而且,隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強,價格越接近後者,由於利潤空間減小,房價變化對開發商預期收益的影響下降,相應地,房價對地價的影響也越弱。
短期內房價對地價的影響,相對地價對房價的影響較弱,其中一個原因就是在土地出讓需求方中引入了競爭機制。從土地供應政策來看,『嚴把閘門、地根從緊』是總趨勢,『六項清理整頓』、『三個暫停』、『凍結』等政策的乾預,直接導致建設用地供應中存量土地比率不斷增加,由於存量土地的獲取成本相對較高,導致土地價格的上漲。而相對房地產市場而言,土地供應由政府壟斷,在『保持地價穩定增長』的目標下,通過土地儲備供應這一『水龍頭』,可及時調控土地價格水平,因此,其調控方式更靈活,調控效果也更易於控制。從這一意義上講,『地價變動幅度較小、短期內地價受房價變化影響較小』是必然的。
所以,在房價普遍呈現回落趨勢的狀態下,地價卻並未受到太大影響,開發商退地與流拍,自然就成為順理成章的結果。
結論:
分析結果表明:房價與地價相互依賴於當前價格與政策,如果當前的價格在理性的范圍之內,那麼,政策的取向應促進人們形成『房價與地價穩定增長』的預期。相反,則政策的取向應該是促進人們形成『房價與地價合理控制』的觀念。
退地潮與流拍現象,購房者的觀望情緒,都印證了房價正在理性回歸的判斷!請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||