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有些人還在繼續等待,如潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧);而有些人則已迫不及待,如王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)。但無論是哪一種人都不會輕易退出中國樓市——這場前所未有的『淘金游戲』。
人民幣昇值,城市化進程加快,數十年積累下的需求釋放……不論哪個理由都足以令人血脈賁張,且敢於斥以巨資與全球樓市的蕭條走勢叫板。這一點在許多人看來是『倒行逆施』,但在更多的人看來這就是中國特色。
『房價應該不會再降了。』地產『大佬』的善變有時比女人心情的轉變還要迅速。而對房價下調的拿捏尺度甚至超越了監管部門的操控能力。
於是我們看到,『大佬們』拿地的步伐並未放緩。房價的走勢在這一輪輪的叫囂中間則顯得更加撲朔迷離。
保利地產驚爆85元/平方米地價相比萬科顯得更進取的是保利地產(600048.SH)。一季度保利地產新增天津、長沙、上海、長春、青島、成都等地合計6個項目,總建築面積255.2萬平方米,總地價28.14億元,平均樓面地價為1102元/平方米。其中長沙和成都項目為合作形式,具備絕對控股權。除了上海和長春項目外,上述項目的地價都已經付清。4月又新增了遼寧丹東項目,規劃建築面積52.6萬平方米,土地出讓金僅4500萬元,樓面地價僅相當於85元/平方米。該項目保利持有51%權益。而在去年一季度,保利地產並無增加土地儲備。
招商地產(000024.SZ)則在上月中旬新增了總建築面積52.3萬平方米的北京項目,出讓金16.5億元。招商地產在享受50%的價款和權益,並借助這個方式獲得了介入北京大型項目開發的機會。
而在去年一季度,招商地產增加了佛山、蘇州兩個項目,耗資18.18億元,總建築面積約103萬平方米,兩者都是合作開發。去年4月,招商地產通過曲線增資,以2000萬元左右的代價在北京白家莊介入該項目3.5萬平方米的酒店開發。
從上述情況來看,萬科、保利、招商地產等,在現階段更傾向於合作開發以降低前期成本,出擊的項目多以二線城市的大型平價地塊為主。萬科總裁郁亮在今年初的業績說明會上曾有一段話:『萬科可以在一段時間內,不依賴股權融資而保持每股收益的良好成長性,主要方法是增加合作項目比例,將主要資金用於開發合作方的存量土地,而不是自己購買項目資源。在這種模式下,公司可以實現非常高的周轉率,並使淨資產收益率在一段時間內呈上昇趨勢或維持高位。』
與積極買地,樂觀於樓市前景的萬科、保利相比,金地集團(600383.SH)、碧桂園(02007.HK)、富力地產(02777.HK)、雅居樂(03383.HK)等,已經連續4個月沒有出現購置土地的公告,並且促銷力度不斷加大,正積極回籠資金。而在5月,據悉他們加速擴張的積極性也不大。不過金地集團的高管對記者表示,『房地產企業不買地,只是暫時的。』富力地產的高管則表示,『回歸A股成功後,就會重提買地日程。』
小開發商即將出局?在去年地王頻出的東莞,目前眾多開發商正面臨銀根緊缺的窘境。
業內研究人士對記者透露,不少小開發商由於資金緊張,從年初已經向銀行進行了高息貸款,現在不得不盡快賣地還債。『他們自己一方面不敢大張旗鼓地低價賤賣,另一方面地價又在持續下降,這個時候太難出手了。』
由於銀行放貸閘門一再收緊,4月份東莞土地市場持續低迷。4月15日,東莞虎門兩塊近7萬平方米的用地,僅以1.7368億元成交,地面價2400多元/平方米。去年1月,就在它們斜對面的一塊34842平方米的商住用地出讓,16家開發商經過161輪叫價後,由東莞市金灣花園建築有限公司和廣州凱藍房地產有限公司以3.06億元競得,成交地面價達8782.50元/平方米,樓面價也達到3513元/平方米。一年中虎門地王所在的地段身價驟跌6352.5元/平方米,跌幅超七成。
該人士表示,如東莞等二線城市,正成為大開發商收購的熱土。一線城市已經成為大型開發商壟斷的區域,例如廣州地區前二十大開發商的銷售比例能佔市場的近八成。在目前的情況下,一線城市的小開發商手中地塊大多是『蚊型地』,收購的價值不高。而在眾多二線城市,受到的調控影響不如一線城市大,需求較為穩定。但由於信貸緊縮,小開發商生存艱難,這一輪對房地產企業的洗牌纔剛開始,大型房企正好可以借助資金實力進行行業資源整合。
萬科董事長王石在今年初也曾經對媒體表示,『萬科的策略是自己買地與兼並合作結合起來進行。萬科和其他發展商的區別之一是:把兼並作為佔有市場的手段,萬科從2006年開始兼並,到去年兼並的項目已經分相關
近期部分地產『大佬』針對房價問題的表態萬科的該降的都已經降了,萬科應該不會再降價了。
——萬科集團董事長王石
如果大部分中國(區域的)經濟(指標)還都在(人均GDP)一萬美元以下,應該說出現巨量暴跌式的拐點是不可能的,在成長區間出現這樣上昇區間小幅的調整是有可能的。
——萬通地產董事局主席馮侖(馮侖博客,馮侖新聞,馮侖說吧)
房地產市場最困難的時候已經過去了,房價很難再跌了。
——富力集團董事長李思廉(李思廉博客,李思廉新聞,李思廉說吧)
南京小開發商開始拋地
郝倩
眼下一批中小開發商的日子不再好過。在南京甚至傳出有開發商不得不為2000萬元的資金瓶頸拋售土地的消息。
江寧高價地緊尋買家
近期,南京地產圈有一則流傳甚廣的傳聞:一家開發商已低價收購了江寧區之前一幅高價拍出的土地。
這塊位處南京城南江寧板塊的土地,在去年下半年一場土地拍賣中被一家省內開發商所獲。樓面地價超過4000元/平方米。但直到今年上半年,那塊土地周邊的樓盤售價依然停留在6000元/平方米上下,而萬科去年7月份所創下的3278元/平方米的樓面地價也沒能成為這一板塊的救市良藥。此後,該板塊成交地價一路下滑至3000元/平方米左右。於是,開發商有意轉讓土地的說法在南京地產圈內傳開。
另一位本地開發商則一度被認為是最有可能接盤的下家。
『最近買地賣地的消息滿天飛,但是我們的確沒有接手江寧那塊土地。現在,由於這條消息的散播,反而影響了我們兩家開發商的關系。』這家被誤傳為接盤者的開發商無奈地表示。
事實上,眼下諸多高價土地已然成為燙手的山芋,不僅讓當時入局的開發商不知如何是好,也讓有意接盤的企業躑躅不前。
於是,越來越多的土地『中介』漸漸成為南京地產圈的一個現象。
『可能坐在辦公室裡,就有朋友上門,開始推薦某一塊土地。這些土地多為當地開發商所有,因為缺錢,亟須尋找他們認為有實力的大開發商來接盤。』上海一家頗具實力的大開發商外地公司向記者描述了他們所遭遇的狀況。
他們舉例說:在南京城區外的溧水,一個800畝的別墅項目地處臥龍湖西南側,正北面就是恆大地產的項目。目前這塊土地希望以60萬元/畝的價格拋售;同期,南京城中一塊近6000平方米的袖珍地塊亟待開發,而且已經是淨地。南京城東一塊土地為了籌集後期開發的資金,把小區所配套的2萬平方米商業用地直接用於出售,但是現在市場上的買家更希望購買住宅土地或是物業。
賣房買地為了『抵債』記者了解到南京近期的一個成交案例,就是南京城西一個項目80套酒店式公寓的整體出售,共獲取2000萬元。在歸還了700萬元的銀行抵押貸款之後,開發商將剩餘的1000多萬元用於項目的後期開發。
知情人士透露稱,南京城南一家開發商同樣因為欠銀行2000萬元,同時又借不到接下來開發項目的資金,而陷入僵局。不得已,這家之前曾在南京排名前三位的老字號開發企業在自己現有的城南項目中劃出大約5萬平方米的住宅用地,單獨成立公司,將其轉讓。為了能夠和萬科3278元/平方米的樓面地價形成有力的競爭優勢,這家開發商將土地出讓定價為2800元/平方米。如果如約出售,那麼這名開發商將獲得1.5億元左右的收入,除了歸還銀行的欠款之外,還可以進行第四期住宅項目的開發。
『其實可能只要5000萬元,我就可以渡過難關。但是現在銀行信貸行不通,又暫時沒有可以折價出售的房子,所以只有出售土地。』該開發商坦言。
『從今年開始,諸多土地開始尋找買家,前後可能不下於十幾例。但是流通的土地多,成交的很少,買家顯然十分精明。若是海外基金,則直接要求要派駐財務代表進入公司,若是國內企業,則壓低了價錢還很難成交。』南京地產圈一位資深人士表示。
另一位擔任一家地產公司中層的開發商則明確表示,現在房地產市場實際上一直不溫不火,而去年的地價漲幅遠遠超過了房價漲幅。該開發商在去年接觸了10家以上的意向轉讓土地,而集團出於對去年非理性的擔懮,規定所有的轉讓土地必須由集團總部作主,事業部則沒有決定權。迄今為止,他們仍未能如願,在二級市場低價拿地。別佔到了總項目的55%和41%』。
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