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當前房地產市場充滿了變數。房價經歷了2006-2007年快速上昇的過程,購房需求大多堆積在90平方米以下的區間,逐步形成了一個相對喧鬧的基礎市場,小面積、低總價是其主要特征。這是產品、價格、信貸等多方面共同作用的結果。
從6月底開始,高端市場特別是別墅市場開始進入一個相對冷寂的階段,成交量明顯減少。但一些中心區高檔公寓的情況還是樂觀的,如果僅以市中心幾個高檔公寓豪宅的成交情況作為樣本來推演上海總體市場情況,那麼要警惕『指標假象』。因為以上海市場年均大約2000多萬平方米的成交量,這部分高端產品(單價在30000元/平方米以上)的佔比在10%以內。
90平方米以上150平方米以下的市場遇到了抵抗,基本特征就是這部分客戶的需求在近一段時間內受到相對的抑制,小部分產生轉移,更大部分則暫時處於觀望狀態。這部分需求可以說有剛性需求的成分,但更多的仍是柔性的、改善性需求。對於柔性需求來說,時間上的延展性會比剛性需求強很多,在客觀上更容易進入觀望狀態。
要把這塊平靜的柔性需求市場全部都壓縮到『90/70』的喧鬧中去,也是不可能的。因為『90/70』產品固然有其自身特點和一定的積極意義,但是由於面積的限制,其對於面積和功能空間的替代作用最多也就延伸到110平方米左右的同類產品。
作為柔性的、改善型的需求,客戶對於面積、功能空間和舒適度要求,和『90/70』的客群相比是有一定區別的。他們本身的剛性需求已經初步解決,不會因為迫於市場的壓力和單純的價格原因再去選擇『90/70』產品。這是不容否認的。從供需比例來看,2009年以後相當一個時期內中戶型產品供應相對不足。
如果要打破中戶型市場的平靜,需要更為靈活的,功能豐富而舒適性好的產品。也就是相比『90/70』產品有明顯優勢,而總價距離又不過於懸殊的產品。我認為,90-150平方米的劃分寬泛了一些,不可能解決這個跨度達60平方米的產品范圍內所有的問題。當下要解決的,最主要的重點面積區間可以放在105-120平方米這個范圍內,在面積指標上與90/70的拉開一定差距,而且這多出來的15-25平方米,已經足夠產生功能空間、舒適度、靈活性的較大幅度的提昇。
從總價上看,105-120平方米的產品與『90/70』產品有一個較為自然的提昇,性價比關系也沒有發生大的轉換,容易為改善型需求客戶所接受,成為『90/70』產品和150平方米左右及以上大戶型產品之間的一個良好的過渡。
也許若乾年後我們再來回顧這個階段,會發現更多有趣的地方。到那時希望我們還能品味到這個中間地帶(105-120平方米)汲取了『90/70』產品中所做的創新、緊湊的經驗和積極意義,又做了適度的改善、擴展和提昇。可以這樣說,無論是『90/70』,還是『105-120』產品,都有它們的積極意義和階段性的意義。能夠檢驗它們的,是時間。
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