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98年房改以來,中國房地產行業走過了十年發展歷程。在此期間,房地產行業在造就了很多房產商財富傳奇的同時也令全國各地呈現出一派繁榮景象。不可否認,中國房產商為房地產行業的發展做出了不可磨滅的貢獻,可我們也清楚地看到,房產商在房地產行業的非理性發展過程中起到了推波助瀾的作用。近年來,隨著房產市場的火爆,房價的瘋漲,很多房產商變得浮躁起來,其種種行為無異於笨拙的釀酒師由於自身原因釀出一壇苦酒,卻因外在因素導致自己吞咽。在目前的房地產市場態勢下,中國房產商即將吞咽自釀苦酒。理由如下:
一、缺乏長遠戰略規劃,導致難以應對市場風雨。前幾年,無論是房產開發商,還是房產經紀商,在制定發展戰略時大多是著眼於眼前,缺乏長遠的戰略規劃,導致難以應對市場風雨。具體體現在:開發商追逐暴利、捂盤惜售、盲目拿地、草率擴張,其結果是導致企業品牌形象差、美譽度低、資金鏈緊張、運作效率降低。而合理的戰略規劃是要制定中、長期發展戰略,不應以追求暴利為企業核心目標,而應使企業經濟效益和社會效益得以兼顧,致力提高企業知名度及美譽度,在資本運作、項目推進、人纔儲備、品牌戰略等方面制定切實可行的規劃;新盤經紀商刻意迎合開發商追逐暴利的心態(房價上漲論的始作俑者及忠實推動者)、制定欺詐的銷售策略(僱人排隊、自己人簽約再撤單、在銷控表上做文章等),這樣的結果是房價瘋漲所帶來房產行業生命的嚴重透支,以及經濟經紀商品牌發展嚴重滯後;二手房經紀商盲目擴張(以開店為樂)、故步自封(死守房屋中介的贏利模式,不思創新)、違規成性(吃差價、炒房、挪用客戶資金),這些行為導致利潤難以支橕企業發展、品牌缺失、行業信譽降低等不良惡果。
二、與政府宏觀調控相對抗,導致政府逐步取消對房產商的扶持。近幾年,國務院出臺的地產調控政策近三十項,各有關部委出臺的政策更是接近兩百件,平均每年近四十條政策文件密集出臺。盡管如此,中國幾十個大中城市房價繼續以每年兩位數的增幅飛漲,宏觀調控屢成空調。原因何在?可謂眾說紛紜:有人說是腐敗推昇了房價;有人說是政府的調控政策不當所致;也有人說是金融的原因,按揭貸款助推房價上昇。可從實踐來看,房產商與政府宏觀調控相對抗卻是推高房價的最主要原因。房產商對90/70政策的陽奉陰違、哄抬房價、捂盤惜售、銷售欺詐、腐蝕官員等行為都是對抗調控的真實表現。正是這些與政府政策相對抗的行為,令政府對房產商失去了信心,從而大幅推出經濟適用房、廉租房、限價房的等保障性房源,並推出緊縮貨幣、土地使用金足額支付、數度提高存款儲備金率的舉措。而一旦政府完全取消對房產商的扶持,采取現房銷售、取消個人貸款、征收房屋閑置稅,則房產商必將陷入萬劫不復之境地。
三、逆大勢、違人心,房價下降通道仍不當機立斷,導致市場需求降至冰點。去年年底以來,中國房價已無可爭議地步入了下降通道。中國房價下跌甚至大跌是人心所向,更是大勢所趨。在這樣的市場態勢下,房產商理應順勢而為,拋卻暴利心態,采取降價甚至大幅降價措施,以期激發市場需求。可縱觀中國房產業界,除了萬科、金地等房產商適時降價外(萬科、金地的降價也是猶抱琵琶半遮面,且降價幅度不夠),鮮有當機立斷跟進降價者,大多數都在觀望,在寄希望於政府救市,也在寄希望於消費者再度變得盲目。可事實上,在目前的市場態勢下,政府是絕不可能在出臺救市政策的,消費者的觀望也必將令房產商變得絕望。房產商逆勢而為,違背民心之舉必將令市場需求降至冰點。近來各地市場成交量的大幅降低救市最好的佐證。
綜合上述觀點,本人認為,中國房產商即將吞咽自釀苦酒。若想不飲苦酒(或令自釀之酒不苦),唯一的解救之道就是在國人尚未完全樹立理性房屋消費觀之際,在政府還沒有完全取消對房產商的扶持之時,在很多房產投資者還沒有完全醒悟過來之時盡早大幅降價並進行精准市場細分,在最大限度內激發市場需求,以最快速度回籠資金圖謀日後發展。
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